实地常春藤虚假宣传的法律问题与司法实践分析

房地产市场中虚假宣传现象屡见不鲜，其中以“实地常春藤”项目引发的关注尤为突出。本文旨在通过对相关法律案例的梳理与分析，探讨“实地常春藤”虚假宣传所涉及的法律问题，并结合司法实践提出相应的法律建议。

虚假宣传的定义与表现形式

虚假宣传是指经营者在商业活动中，通过虚构事实或隐瞒真实情况的方式，误导消费者对商品或服务产生错误认识的行为。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途等作引人误解的虚假宣传。”结合“实地常春藤”项目的情况，其虚假宣传主要表现在以下几个方面：

1. 虚构配套设施：在项目宣传中夸大或虚构小区内外部设施，如公园、学校、商场等。

“实地常春藤”虚假宣传的法律问题与司法实践分析 图1

2. 夸大房产属性：通过广告宣称房产具有特定用途或投资回报率，误导消费者购买决策。

3. 隐瞒不利因素：未向购房者披露周边环境潜在问题，如噪音污染、交通不便等。

虚假宣传的法律后果

根据《中华人民共和国民法典》编总则民事责任百七十九条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。具体到“实地常春藤”虚假宣传案件中：

1. 赔偿损失：购房人因虚假宣传而遭受经济损失，可要求开发企业或中介机构承担赔偿责任。

2. 信用惩戒：相关部门可能对虚假宣传行为进行公示，并纳入企业信用信息共享平台。

3. 刑事追责：情节严重者，涉案人员可能面临《刑法》第二百二十九条（保荐人、承销商的犯罪）等相关罪名的刑事追究。

“实地常春藤”虚假宣传典型案例分析

以下选取两例具有代表性的司法案例，分析虚假宣传行为在司法实践中如何认定及处理：

1. 案例一：某购房者诉“实地常春藤”虚假宣传案

2018年，张三购买了“实地常春藤”项目商品房。售楼人员在销售过程中承诺小区内将建有高端幼儿园，并随盘附带名校学位指标。项目交付后，上述承诺均未兑现。购房者以欺诈为由提起诉讼。

法院经审理认为，开发企业在宣传中明确提及教育设施配套，但未能提供相应批准文件或建设规划，构成虚假宣传。最终判决开发商承担退还差价款及赔偿购房人损失的责任。

2. 案例二：某中介公司因虚假宣传被行政处罚案

“实地常春藤”虚假宣传的法律问题与司法实践分析 图2

2019年，某房地产中介公司在“实地常春藤”项目销售过程中，声称该项目周边即将开通地铁线路，并称将极大提升房产价值。经调查，该项目并无纳入地铁规划的消息来源。监管部门依据《反不正当竞争法》对该中介公司进行了罚款及吊销营业执照的处罚。

虚假宣传行为的法律规制与完善建议

1. 加强预售环节监管：住建部门应强化对商品房预售方案的审核力度，严格审查广告内容的真实性。

2. 健全信息披露机制：要求房地产开发企业在销售现场显着位置公示所有项目信息，并及时更新变动情况。

3. 加大处罚力度：对于虚假宣传行为，除了经济处罚外，还应纳入企业信用档案，影响其后续市场准入资格。

购房者的权利保护与法律途径

作为购房者，在面对商品房销售中的宣传时，应当采取如下措施维护自身权益：

1. 审慎认购：在签订认购协议前，要求开发企业提供所有宣传内容的书面证明材料。

2. 及时取证：保存楼盘宣传资料、销售人员承诺录音录像等证据，以备后续维权所需。

3. 依法维权：发现自己遭受虚假宣传侵害后，可通过行政投诉或司法诉讼途径维护自身合法权益。

“实地常春藤”项目的虚假宣传事件不仅是个案问题，更是反映了房地产市场中普遍存在的诚信缺失问题。通过完善法律法规、加强市场监管和提高消费者法律意识等多方面努力，才能有效遏制虚假宣传行为，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）