买公寓虚假宣传如权？法律途径与实务操作解析

随着房地产市场的繁荣发展，购房者的合法权益保护问题日益凸显。关于“买公寓虚假宣传怎么维权”的问题，尤其需要引起消费者的高度关注。近期，购房者张三在购买楼盘公寓时，因开发商涉嫌虚假宣传而陷入维权困境，引发社会广泛关注。从法律专业视角出发，结合实务案例，详细解析购房者如何应对和防范类似风险。

虚假宣传行为的认定标准

我们需要明确虚假宣传。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，虚假宣传是指经营者在商业宣传中，对商品的质量、成分、用途、性能等作引人误解的false representation（误导性陈述）。具体到房地产领域，虚假宣传的表现形式多种多样，包括但不限于：夸大宣传楼盘质量、虚构周边配套设施、隐瞒不利因素等。

房地产公司在销售其开发的“XX国际公寓”时，承诺 purchasers（购房者）可以享受“五分钟步行圈内拥有优质学校和商业综合体”。实际情况是该区域并无优质学校规划，且商业综合体仍在建设中。这种宣传行为明显违反了《广告法》的相关规定，构成虚假宣传。

购房者的维权途径

1. 民事诉讼途径：购房者可以基于合同相对性原理，主张开发商履行合同义务或承担违约责任

买公寓虚假宣传如权？法律途径与实务操作解析 图1

张三案中，购房者与开发商之间签订了《商品房买卖合同》。根据《民法典》第57条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 行政投诉途径：向当地住建部门或市场监管部门进行投诉举报

如果购房者认为开发商存在虚假宣传行为，则可以向所在地住建局或市场监督提交书面举报材料。这些行政机关在接到举报后，会依法对房地产开发企业的宣传行为是否符合《广告法》和《反不正当竞争法》的规定进行调查。

3. 刑事报案途径：对于情节严重的虚假宣传行为，可以向机关报案

根据《刑法》第21条的规定，虚假广告罪是指犯有“捏造、散布虚伪事实，损害商誉”的行为。如果开发商的虚假宣传行为情节严重，已经构成犯罪，则购房者可以向当地机关报案。

证据收集与保存的重要性

对于购房者来说，在维权过程中最关键的一环是证据的收集与保存工作。以下是购房过程中需要注意的一些关键点：

1. 签订合同前，仔细阅读相关协议条款，并注意保留所有宣传资料，包括但不限于售楼书、海报、推文等。

在张三案中，购房者在看房时领取了开发商派发的宣传单页，应当妥善保存这些材料。如果开发商在宣传材料中标明“本宣传不作为要约”，则需要特别注意该条款是否合理合法。

2. 及时向政府主管部门查询项目的真实信息

购房者可以通过住建部门官网查询所购房地产项目的规划信息、预售许可情况等权息，以确保广告内容的真实性。如果存在与公示信息不符的情况，则可以初步判断开发商的宣传存在问题。

3. 在交易过程中，通过合法途径固定证据

在购房过程中，保留所有付款凭证、短信通知、聊天记录等，这些材料都可以作为未来维权的重要证据。特别是在发现虚假宣传行为后，应当及时采取录音、录像等方式固定相关证据。

典型案例分析与启示

关于房地产虚假宣传的维权案例层出不穷，为我们提供了宝贵的法律实务经验。以下选取几个具有代表性的案件进行简要评析：

1. 2019年“虚假宣传案”：购房者以开发商未兑现承诺为由提起诉讼，最终法院判决开发商承担部分违约责任

法院在审理中认为，虽然开发商的广告宣传不构成合同效力，但由于其过度吹嘘项目优势，导致购房者对项目价值产生错误认识，违反了《消费者权益保护法》的相关规定。

2. 疫情期间售楼部纠纷：因销售人员隐瞒疫情相关信息，购房者主张解除合同

在期间，房地产项目售楼人员未向购房投资者披露项目所在区域存在疫情风险的事实。法院最终支持了购房者解除合同的请求，理由是开发商违反了《民法典》中的诚实信用原则。

法律风险防范建议

作为购房消费者，应当如何有效降低购房过程中的法律风险？以下是一些实用的建议：

1. 确保了解所购公寓的真实信息。购房者应当通过正规渠道查询房地产项目的详细信息，包括但不限于政府部门信息公台等。

买公寓虚假宣传如权？法律途径与实务操作解析 图2

2. 与开发商签订合特别注意格式条款内容。对于那些明显不合理的条款（如条款），购房者可以要求修改或补充。

3. 学会留存和保存交易证据。特别是在发现虚假宣传行为后，应当及时采取有效措施固定相关证据，并通过法律途径维护自身合法权益。

房地产市场涉及千家万户的切身利益，规范房地产企业的经营行为，保护购房者的合法权益是一项长期而重要的任务。随着《民法典》《反不正当竞争法》等法律法规的不断完善，虚假宣传得到有效遏制，但仍然需要社会各界共同努力：

1. 房地产开发企业应当严格遵守相关法律法规，在广告宣传中坚持真实性原则。

2. 政府部门应加强市场监管力度，建立房地产市场信用评价体系，对虚假宣传行为实施联合惩戒机制。

3. 消费者也需要提高法律意识和风险防范能力，在购房过程中做到谨慎理性。

面对层出不穷的房地产纠纷，只有通过完善法律制度、强化执法监督并提升消费者自我保护意识，才能最大限度地减少类似事件的发生，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）