如何认定与申诉欺诈租赁合同的法律实务指南

在房屋租赁市场蓬勃发展的今天，欺诈租赁合同的问题日益凸显。不法分子通过虚构身份、伪造证件或隐瞒房屋权属信息等手段，诱骗承租人签订合同并支付租金或押金，严重损害了社会公众的合法权益。结合我国现行法律法规和司法实践，就欺诈租赁合同的认定标准、申诉途径及风险防范进行系统阐述。

欺诈租赁合同的认定标准

根据《中华人民共和国民法典》第148条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。具体到租赁合同领域，司法实践中通常从以下几方面进行审查判断：

1. 欺诈主体身份

出租人的主体资格存在瑕疵是导致租赁合同被认定为欺诈的重要原因。

出租人并非房屋所有权人，而是通过虚假身份冒充房东；

如何认定与申诉欺诈租赁合同的法律实务指南 图1

使用伪造的房产证或委托书与承租人签订合同；

房东已将房屋出售他人，但未如实告知承租人。

2. 合同内容虚假性

包括但不限于：

承诺不存在的权利限制（如隐瞒抵押事实）；

如何认定与申诉欺诈租赁合同的法律实务指南 图2

虚假承诺可再生能源补贴、税收优惠等不实利益；

故意夸大房屋设施设备情况。

3. 意思表示真实性的破坏

如果出租人通过虚构事实或隐瞒真相，使承租人在错误认识下签订租赁合同，则可认定其意思表示具有瑕疵。

欺诈租赁合同的申诉途径

在发现可能遭遇欺诈时，承租人应立即停止支付租金并采取以下应对措施：

1. 收集证据材料

妥善保存双方签署的所有合同文本及相关补充协议；

房屋交接记录、租金收据或转账凭证；

记录与出租人的沟通记录（包括录音、聊天记录等）。

2. 主张合同撤销权

承租人可主张行使撤销权，请求法院认定租赁合同无效。根据《民法典》第157条规定，合同被撤销后自始不发生法律效力。此时出租人应当返还已收取的租金和押金，并赔偿承租人的实际损失。

3. 向公安机关报案

如果确有证据表明出租人存在诈骗行为，则应向当地公安机关报案，追究其刑事责任。根据我国刑法第26条规定，数额较大的将以合同诈骗罪定罪处罚。

4. 向相关管理部门

承租人还可向当地房产行政主管部门 complaints，就欺诈行为进行举报，促使相关部门查处违法行为。

有效防范租赁合同风险的建议

为了避免陷入类似的困境，建议承租人在签订租赁合采取以意事项：

1. 查验出租人身份和房屋权属

应当要求查看出租人的身份证件、房产所有权证或受托权限文件，并核对其真实性。必要时可以通过房地产交易中心等官方渠道进行核实。

2. 确保合同条款合法合规

在签订正式租赁合必须使用当地住建部门推荐的示范文本，并特别注意以下几点：

房屋是否有抵押情况；

租金支付方式和周期；

违约责任及争议解决方式。

3. 及时办理房屋备案手续

根据《商品房屋租赁管理条例》相关规定，双方应在签订合同后15日内到当地房产管理部门备案。这既是对合同合法性的确认，也能在后续发生纠纷时作为有力证据。

司法实践中的典型案例分析

案例：张某与王某房屋租赁合同纠纷案

基本事实：

2022年3月，出租人王某（实际为二房东）以虚构身份的方式与承租人张某签订住房租赁合同，并收取了三个月租金和押金共计5万元。后张某发现该房屋已被合法承租人为其续租并正常居住，才得知王某并非真实的房东。

法院裁判结果：

经审理查明，王某虚构房东身份构成欺诈，故判决确认双方签订的租赁合同无效；王某退还全部费用并赔偿利息损失30元。

在房屋租赁市场持续活跃的背景下，防范欺诈风险的重要性日益凸显。作为承租人，必须提高法律意识和风险防范能力，在签订合保持审慎态度，并在发现异常时及时采取法律手段维护自身权益。相关部门也应当加强对租赁市场的监督和管理，建立完善的信用体系，共同营造诚信、安全的租赁环境。

（注：本文所述仅为一般性分析，具体案件应结合实际情况并专业法律人士）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）