商品房虚假宣传与虚假广告罪的法律界定及实务分析

商品房虚假宣传与虚假广告罪的概述

在商品经济高度发达的现代社会， advertising作为一种重要的促销手段，在商品房销售领域发挥着不可替代的作用。随着市场竞争的加剧以及利益驱动，某些房地产开发企业或其代理商为了追求更高的销售额和利润，不惜采取各种不正当手段进行虚假宣传和发布虚假广告。这种行为不仅严重损害了消费者的合法权益，也破坏了市场秩序和社会诚信体系。

商品房虚假宣传与虚假广告罪作为一类特殊的经济犯罪，在刑法中有明确的法律规定。根据我国《中华人民共和国刑法》的相关条款规定，虚假广告罪是指广告主、广告经营者或广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务进行虚假宣传，情节严重的，处两年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处两年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。在商品房销售领域，常见的虚假宣传行为包括夸大楼盘的地理位置、虚构周边配套设施、虚报房屋面积以及隐瞒等。这些行为不仅会误导消费者做出错误的购房决策，还会引发大量的民事纠纷甚至刑事案件。

从法律理论与实务操作两个维度出发，深入探讨商品房虚假宣传与虚假广告罪的具体表现形式、法律适用标准及其刑事责任追究机制，并结合司法实践中的典型案例进行分析和以期为相关从业者有益的参考和借鉴。

商品房虚假宣传与虚假广告罪的法律界定及实务分析 图1

商品房虚假宣传与虚假广告罪的概念界定

（一）商品房虚假宣传的表现形式

商品房虚假宣传是指在商品房销售过程中，房地产开发企业或其代理商通过虚构事实或者隐瞒真实情况的，对楼盘的区位优势、配套设施、房产质量等做出夸大或不实的描述，以吸引购房者的关注和行为。具体表现在以下几个方面：

1. 地理位置的虚报：将原本偏远的地块描绘成靠近市中心的黄金地段。

2. 配套设施的虚构：声称楼盘附近将建设名校、医院或其他公共设施，但事实上并无相关规划或时间表。

3. 房屋面积的虚假标注：通过“赠送面积”“公摊面积虚减”等夸大房屋的实际使用空间。

4. 房产质量的隐瞒：对房屋的设计缺陷、建筑安全隐患等重要信息予以刻意回避。

（二）虚假广告罪的概念与构成要件

根据《中华人民共和国刑法》第二百二十二条的规定，虚假广告罪是指广告主、广告经营者或广告发布者违反国家规定，在广告中对商品或者服务进行虚假宣传，情节严重的行为。其构成要件包括以下几点：

1. 主体方面：虚假广告罪的主体既可以是自然人，也可以是单位。在商品房销售领域，通常表现为房地产开发企业及其代理机构。

2. 主观方面：行为人必须存在故意，即明知广告内容不真实仍然予以发布或推广。

3. 客体方面：该罪侵犯的是社会经济管理秩序和消费者的合法权益。

4. 客观方面：表现为利用广告对商品或服务进行虚假宣传，且情节严重。

（三）商品房虚假宣传与虚假广告罪的关联性

在商品房销售领域，虚假宣传通常是通过发布虚假广告的形式实现的。二者之间存在密切的联系：虚假广告是虚假宣传的主要手段和载体，而虚假宣传则是虚假广告的本质特征和核心内容。在司法实践中，若房地产开发企业或其代理商实施了上述行为且情节严重，则应当以虚假广告罪追究其刑事责任。

商品房虚假宣传与虚假广告罪的法律适用

（一）相关法律法规的规定

我国关于商品房虚假宣传及虚假广告罪的法律规定主要体现在以下几个方面：

1. 《中华人民共和国刑法》：第二百二十二条对虚假广告罪作出明确规定，为追究相关行为的刑事责任提供了法律依据。

2. 《中华人民共和国广告法》：该法专门规定了广告内容准则，明确禁止发布虚假广告，并规定了相应的法律责任。

3. 《房地产广告发布暂行规定》：该规定进一步细化了房地产广告的具体内容要求，为规范商品房广告行为提供了更具操作性的指导。

（二）司法实践中对情节严重的认定

在司法实践中，如何认定“情节严重”是判断是否构成虚假广告罪的关键。根据相关司法解释，以下情形应当认定为“情节严重”：

1. 造成购房人重大经济损失：因虚假宣传导致购房者误买不适合的房产，进而引发经济损失。

2. 涉及人数众多：如果虚假广告误导了大量消费者，社会影响恶劣。

3. advertising持续时间长且范围广：通过多种媒介长期发布虚假广告，覆盖面极广。

4. 具有严重社会危害性：如虚假宣传行为导致群访、集体诉讼等不良社会事件。

（三）对房地产开发企业及代理机构的刑事责任追究

在商品房销售领域，实施虚假宣传及虚假广告的行为主体不仅包括房地产开发企业，还包括为其提供广告服务的中介机构。对于这些主体，司法机关可以根据其主观过错程度和行为后果，在法律规定范围内予以刑事处罚。

典型案例分析

（一）案例一：虚构名校资源的虚假宣传案

某房地产开发企业在销售商品房时， claimed that a nearby school would be built within the next three years, thereby attracting numerous families to purchase properties. 并无相关建设计划。该企业因构成虚假广告罪被法院判处罚金，并追究相关责任人的刑事责任。

（二）案例二：夸大房屋面积的虚假宣传案

某房地产代理商在销售楼盘时，通过“买一送半”等不实宣传手段大肆推广，导致大量购房者误以为可以获得更大的居住空间。该代理机构因构成虚假广告罪被追究法律责任。

法律风险防范与实务建议

（一）房地产开发企业需要注意的问题

商品房虚假宣传与虚假广告罪的法律界定及实务分析 图2

1. 严格遵守法律法规：在商品房广告发布前，必须对广告内容的真实性进行核实，并确保不违反相关法律规定。

2. 加强内部管理：建立完善的企业内部管理制度，规范销售人员的宣传行为，并通过合同约束等形式明确告知消费者真实信息。

3. 注重舆情监测与应对：及时发现和处理可能引发投诉或纠纷的问题，避免因虚假宣传引发群体性事件。

（二）购房者应当注意的事项

1. 提高法律意识：在购房过程中，要对房地产开发企业的广告内容保持警惕，并要求对方提供相关证明材料。

2. 仔细审查合同条款：在签订购房合应特别关注与房屋面积、配套设施等相关的条款，必要时可专业律师。

3. 积极维护自身权益：如果发现存在虚假宣传行为，应及时向相关部门举报或通过法律途径维权。

（三）加强行业监管力度

1. 完善 regulations：建议进一步细化商品房广告的具体内容准则，并提高违法成本。

2. 强化日常监督：加强对房地产开发企业和广告发布机构的监督检查，建立黑名单制度，对虚假宣传行为予以曝光和惩戒。

商品房虚假宣传与虚假广告罪是破坏市场秩序和社会诚信体系的重要表现形式之一。在当前房地产市场调控政策不断加码的大背景下，严厉打击虚假宣传和虚假广告行为显得尤为重要。本文通过理论分析与案例研究相结合的，深入探讨了相关法律问题，并提出了具体的实务建议。

随着我国法律法规的不断完善以及司法实践的逐步积累，相信对商品房虚假宣传及虚假广告罪的规制将更加精细化、体系化，从而更好地维护消费者权益和市场秩序。也希望社会各界共同努力，营造一个诚信、公正的商品房销售环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）