房屋虚假宣传是否可诉？房地产广告违法的法律认定与维权路径

随着我国房地产市场的快速发展，虚假宣传问题日益突出，尤其是在房屋销售过程中，房企或中介为吸引购房者，常常通过夸大其词的广告、包装不实的信息来误导消费者。这种行为不仅侵害了消费者的合法权益，也扰乱了正常的市场秩序。房屋虚假宣传是否可以起诉？受害者如权？从法律角度为您详细解读。

房屋虚假宣传？

房屋虚假宣传是指房地产开发企业或中介机构在商品房销售过程中，通过广告、宣传资料、口头承诺等方式，对商品房的性质、功能、用途、配套设施、周边环境等重要信行夸大或者隐瞒的行为。这种行为的本质是误导消费者作出错误的购房决策。

根据《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）第二条的规定，广告发布者不得含有虚假或者引人误解的内容。《商品房销售管理办法》第十四条明确规定，房地产开发企业发布商品房预售广告，应当载明批准文号；发布的商品房项目广告不得含有升值或者投资回报的承诺。如果房企或中介违反上述规定，则涉嫌虚假宣传。

在司法实践中，房屋虚假宣传的表现形式多样，包括但不限于以下几种：

房屋虚假宣传是否可诉？房地产广告违法的法律认定与维权路径 图1

1. 夸大宣传房屋功能：如将普通住宅宣传为学区房、改善型住房等；

2. 隐瞒不利因素：如未提及周边环境的潜在污染源（如噪音、化工厂）；

3. 虚假承诺配套设施：如虚构学校、医院、商业综合体的存在；

4. 虚增房屋面积或绿化率：通过夸大宣传吸引购房者。

房屋虚假宣传是否可诉？

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第五十五条的规定，经营者提供的商品或者服务存在欺诈行为的，消费者有权要求赔偿。《广告法》第五十八条也明确规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并处以罚款。

在司法实践中，房屋虚假宣传是否可诉取决于以下几个关键因素：

1. 虚假宣传的事实认定

法院会综合购房者提供的证据（如广告宣传单、文章、销售人员承诺录音录像等）来判断房企或中介是否存在虚假宣传行为。如果广告内容与实际情况严重不符，则可以认定为虚假宣传。

2. 因果关系的证明

购房者需要证明其购房决策受到虚假宣传的影响，即如果没有虚假宣传，购房者可能不会选择该房屋。这一点在司法实践中尤为重要，因为法院通常要求购房者提供证据证明虚假宣传与其购房行为之间具有直接因果关系。

3. 损失的确定

如果虚假宣传导致购房者遭受经济损失（如房价差价、利息损失等），则可以依法主张赔偿。需要注意的是，法院通常会综合考虑市场波动因素，合理计算损失金额。

房屋虚假宣传的法律责任与后果

1. 民事责任

根据《消法》第五十五条的规定，如果房企或中介存在欺诈行为，购房者可以要求退还购房款并赔偿合同价款的三倍金额（即“退一赔三”）。在司法实践中，“退一赔三”的适用前提通常是虚假宣传导致房屋价格虚高，且购房者因此遭受重大损失。

2. 行政责任

根据《广告法》，市场监督管理部门可以对虚假广告发布者处以罚款、吊销营业执照等行政处罚。如果情节严重，还可以追究相关责任人的刑事责任。

3. 刑事责任

如果虚假宣传行为构成刑法规定的诈骗罪或集资诈骗罪，则相关负责人员可能面临刑事追责。在司法实践中，房屋虚假宣传通常不直接构成诈骗罪，除非房企或中介故意虚构房源信息、隐瞒真相，导致购房者遭受重大经济损失。

房屋虚假宣传的维权路径

1. 收集证据

购房者在发现虚假宣传行为后，应时间收集相关证据。包括但不限于广告宣传单、文章、销售人员承诺录音录像、购房合同等。

2. 向主管部门投诉

可以向当地市场监督管理部门或房地产行政主管部门投诉，要求查处虚假宣传行为。

3. 提起民事诉讼

房屋虚假宣传是否可诉？房地产广告违法的法律认定与维权路径 图2

如果虚假宣传导致经济损失，购房者可以向法院提起民事诉讼，要求房企或中介承担相应法律责任。

4. 注意诉讼时效

根据《民法典》百九十二条的规定，诉讼时效期间为三年。购房者应在知道或者应当知道权利受到侵害之日起三年内提起诉讼。

房屋虚假宣传的典型案例

1. 案例一：夸大宣传学区房

房企在销售过程中宣传其楼盘为“学区房”，承诺附近将一所优质小学，吸引了大量家长购房。该小学并未如期建设，购房者起诉房企构成虚假宣传。法院认定房企存在欺诈行为，判决退还部分购房款并赔偿相应损失。

2. 案例二：隐瞒周边污染

楼盘位于化工厂附近，但销售人员刻意隐瞒这一事实，称该区域空气、环境优美。购房者在入住后发现环境污染严重，起诉房企构成虚假宣传。法院判决房企承担相应的法律责任。

房屋虚假宣传行为不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。随着法律对消费者权益保护的日益重视，购房者在面对虚假宣传时应提高警惕，积极收集证据并依法维权。房企和中介机构也应当遵守法律法规，避免因虚假宣传而承担法律责任。

我国将继续加强对虚假宣传行为的打击力度，通过完善法律法规、强化市场监管等方式，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）