楼市虚假宣传的法律规制与整治路径

房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，受到社会各界的广泛关注。在房地产开发和销售过程中，虚假宣传行为屡见不鲜，严重侵害了购房者的合法权益，扰乱了市场秩序，损害了房地产行业的健康发展。如何有效规制楼市虚假宣传行为，成为当前亟待解决的问题。

从法律角度出发，探讨楼市虚假宣传的表现形式、法律依据及整治路径，并结合实际案例进行分析，最终提出构建长效治理机制的建议。

楼市虚假宣传的表现形式

虚假宣传是指房地产开发企业在商品房销售过程中，通过虚构事实或者隐瞒真相的方式，误导购房者产生错误认识的行为。具体表现形式包括以下几种：

1. 夸大房产面积：部分房企在宣传中故意夸大建筑面积或者套内面积，使购房者误以为所购房产的实际居住空间更大。

楼市虚假宣传的法律规制与整治路径 图1

2. 虚构周边配套：房地产企业在广告宣传中夸大其词，声称未来会有轨道交通、学校、商场等配套设施，但并无相关规划或时序安排。

3. 虚假承诺学位：部分房企为了吸引家长学区房，在宣传中承诺购房者子女可以就读优质学校，但实际情况是学区划分并未明确或者存在不确定性。

4. 隐瞒重大瑕疵：未向购房者充分披露房产所在区域的环境问题（如噪音污染、空气污染等），或是隐瞒在售房产存在的质量问题。

这些虚假宣传行为不仅损害了购房者的知情权和选择权，而且破坏了房地产市场的公平竞争秩序。更严重的是，这种不诚信的行为会加剧市场波动，影响整个行业的健康发展。

楼市虚假宣传的法律依据

我国现行法律法规对虚假宣传行为有明确规定，主要包括以下几个方面：

1. 《广告法》：根据《广告法》第二条和第十三条的规定，房地产广告不得含有虚假或者引人误解的内容，并且应当对发布的内容的真实性负责。

2. 《反不正当竞争法》：该法第八条规定，经营者不得通过虚假宣传行为欺骗消费者。房地产企业如果以夸大事实的进行商业宣传，则属于违反该法律规定的行为。

3. 《民法典》：根据《民法典》第七条和百四十八条的规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，而虚假宣传构成欺诈的，受害人有权请求撤销合同并要求赔偿损失。

4. 地方性法规及规章：各地还出台了一些关于商品房销售管理的地方法规和规章，进一步细化了对房地产广告内容的规范要求。

楼市虚假宣传的法律规制与整治路径 图2

上述法律规定为打击楼市虚假宣传行为提供了充分的法律依据，但由于实际执行过程中存在取证难、认定难等问题，导致部分违法行为未能得到有效查处。

整治楼市虚假宣传的具体路径

针对楼市虚假宣传的顽疾问题，需要从以下几个方面入手进行综合整治：

1. 完善法律法规体系：建议进一步细化房地产广告内容的规范要求，明确禁止使用的表述方式。在销售过程中，对周边配套设施的描述应当更加谨慎，避免出现过于模糊或不切实际的承诺。

2. 加强市场监管力度：各地房产主管部门应切实履行监管职责，建立常态化的检查机制，通过日常巡查和随机抽查相结合的方式，及时发现并查处虚假宣传行为。对于情节严重的违法行为，可以采取罚款、吊销营业执照等行政处罚措施。

3. 强化行业自律：鼓励房地产行业协会制定行规行约，约束会员企业诚信经营。建立房地产企业的信用评价体系，将虚假宣传行为纳入信用黑名单，并予以公开曝光。

4. 提升消费者法律意识：通过开展形式多样的普法宣传活动，提高购房者的自我保护意识和依法维权能力。可以组织购房者参观样板房、查看施工进度等方式，让其对所购楼盘有更直观的了解。

5. 健全纠纷解决机制：建议设立专门的消费投诉平台，畅通购房者的诉求表达渠道。对于因虚假宣传产生的纠纷，鼓励双方通过协商或调解方式解决；调解不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。

典型案例分析

为了更好地理解虚假宣传行为的危害及法律后果，我们可以参考以下几个典型案件：

1. 2020年某房地产公司因虚假宣传地铁建设进度被市场监管部门罚款50万元。该公司在售楼处展板和宣传彩页中宣称"地铁即将开通，交通生活更加便捷"，但地铁规划仍处于论证阶段，短期内不具备实施条件。该公司因违反《广告法》相关规定，被监管部门依法查处。

2. 2019年某楼盘因虚假承诺学位被判决赔偿购房者损失。法院认定房地产公司在销售过程中故意夸大其词，导致购房者误以为子女可以就读优质学校，遂判决开发商退还房款并进行相应赔偿。

这些案例表明，虚假宣传行为不仅会带来经济上的损失，还会影响企业的信誉和形象。房企必须牢固树立诚信经营理念，避免因小失大。

个人的法律义务与责任

在整治楼市虚假宣传的过程中，不仅需要政府和企业的努力，也需要购房者的积极配合。购房者应当增强法律意识，提高自我保护能力：

1. 仔细审阅合同条款：在签订商品房买卖合要特别注意广告承诺是否纳入合同内容，避免轻信销售人员的口头介绍。

2. 保存宣传材料作为证据：对于房企提供的宣传资料（如chure、户型图等），应当妥善保存。当发现实际与宣传不符时，可以作为维权依据。

3. 依法维护自身权益：如果确认存在虚假宣传行为，可以通过协商、调解或诉讼等方式维护自身的合法权益，并向相关部门举报违法行为。

楼市虚假宣传问题是我国房地产市场健康发展的一块"绊脚石"。只有通过完善法制、严格执法、加强监管和提升消费者法律意识等多方面的努力，才能有效遏制虚假宣传行为，构建公平透明的市场环境。

我们也希望广大购房者不要因为贪图一时之利而轻信房企的不实承诺，要擦亮双眼，理性购房。只有各方主体共同努力，才能推动房地产行业持续健康发展，实现"住有所居"的美好愿景。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）