商品房未开盘预售|虚假宣传法律后果分析及防范

“没开盘说开盘”的虚假宣传？

房地产市场中频繁出现一种违规现象：开发商在楼盘尚未正式开盘销售时，就已经通过各种渠道对外宣称“即将开盘”“认筹火热”“名额有限”等信息，以此吸引潜在购房者缴纳诚意金、认购房源。这种行为本质上是一种虚假宣传，不仅违背了商品房预售的法律法规要求，还可能导致消费者权益受损。

“没开盘说开盘”，指的是开发商在未取得合法预售许可的情况下，通过各种营销手段暗示或明示楼盘即将开盘销售的行为。这种行为通常表现为以下几种形式：

1. 虚假认筹：以“认筹”“预约”等名义收取购房者费用，但并未明确说明该行为不具有法律效力；

商品房未开盘预售|虚假宣传法律后果分析及防范 图1

2. 虚构开盘时间：故意虚构开盘日期，营造紧迫感以推动销售；

3. 夸大宣传：通过发布预售信息吸引关注，但实际并未取得预售许可。

这种行为的存在不仅扰乱了房地产市场的正常秩序，还可能导致购房者在不知情的情况下遭受经济损失。从法律角度分析“没开盘说开盘”虚假宣传的定义、法律依据、风险后果及防范对策。

“没开盘说开盘”的法律界定

根据《商品房销售管理办法》相关规定，商品房预售必须符合以下条件：

1. 开发商已取得土地使用权证；

2. 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

3. 开发商向县级以上人民政府房产管理部门申请预售许可，并提交相关资料。

在未满足上述条件的情况下，开发商若以任何形式对外宣传楼盘即将开盘或已经开始销售，均构成虚假宣传行为。《反不正当竞争法》《广告法》等法律也对房地产营销中的虚假宣传行为作出了明确规定。

从司法实践来看，“没开盘说开盘”的行为可能涉及以下法律问题：

1. 民事责任：购房者因虚假宣传而遭受损失的，可以依据《消费者权益保护法》要求赔偿；

商品房未开盘预售|虚假宣传法律后果分析及防范 图2

2. 行政责任：开发商未取得预售许可即开展销售活动的，由房产管理部门责令停止违法行为，并处以罚款；

3. 刑事责任：情节严重的虚假广告行为可能构成刑法中的“虚假广告罪”。

“没开盘说开盘”的法律风险与后果

1. 对购房者的权益侵害

虚假宣传往往会导致购房者在不知情的情况下支付定金或签订认购协议。一旦开发商因未取得预售许可而被要求停止销售，购房者的权益将难以保障。

2. 对开发商的行政处罚

根据《商品房销售管理办法》，未取得预售许可擅自开盘的行为属于违法行为，房产管理部门可以责令其停止违法行为，并处以1万元以上3万元以下罚款。在情节严重的情况下，还可能吊销开发资质。

3. 民事纠纷风险

虚假宣传可能导致大量购房者提起诉讼，要求开发商退还定金或赔偿损失。这类纠纷不仅会增加企业的经营成本，还会影响企业的声誉和品牌形象。

“没开盘说开盘”的防范对策

1. 购房者的防范策略

购房者在面对房企营销时应提高警惕：

不轻信“认筹”“预约”等宣传，要求开发商明确说明预售许可的取得时间；

签订任何协议前，要求开发商提供相关法律文件，确保自身权益；

如发现虚假宣传行为，可向当地房产管理部门举报。

2. 开发企业的合规建议

开发商应严格遵守商品房预售的相关规定：

在未取得预售许可前，不得以任何形式暗示或明示楼盘即将开盘；

通过官方渠道发布准确的项目信息，避免误导购房者；

加强内部管理，确保营销团队不触犯法律红线。

3. 监管机构的监督责任

房产管理部门应加强巡查和监管力度：

对涉嫌虚假宣传的行为及时调查并依法处理；

建立信息公示平台，方便购房者查询预售许可信息。

案例分析：典型虚假宣传行为的法律后果

2019年，某房地产公司因在未取得预售许可的情况下，违规发布“即将开盘”的消息，并要求潜在购房者缴纳认筹金，最终被当地房产管理部门查处。根据《商品房销售管理办法》，该企业被处以罚款5万元，并暂停新项目的预售审批。

部分购房者对该公司的虚假宣传行为提起诉讼，要求退还定金并赔偿损失。法院经审理认为，开发企业的行为构成民事欺诈，判决其退还定金并支付相应利息。

“没开盘说开盘”的虚假宣传行为不仅损害了购房者的合法权益，还破坏了房地产市场的正常秩序。对此，相关部门应加强监管，购房者也需提高法律意识，开发商更应严格遵守法律法规，避免因小失大。只有通过多方共同努力，才能营造一个公平、透明的房地产市场环境。

随着房地产市场监管力度的加大，“没开盘说开盘”的现象有望得到进一步遏制。但在此过程中，各方仍需保持高压态势，确保法律法规的有效实施。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）