商品房合同欺诈行为|法律风险防范与应对策略

商品房合同欺诈行为概述

在商品房买卖过程中，合同欺诈是一种严重的违法行为，不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。的“商品房合同欺诈行为”，是指在商品房买卖合同的订立、履行过程中，一方或双方以虚构事实、隐瞒真相或其他非法手段，误导对方签订合同或履行合同义务，从而谋取不正当利益的行为。这种行为不仅违反了《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，还严重侵害了购房者的知情权和公平交易权。

在商品房交易中，合同欺诈的表现形式多种多样，常见的包括虚假宣传、隐瞒房屋瑕疵、虚构优惠政策等。这些行为往往使购房者在不知情的情况下签订合同，蒙受经济损失甚至更大风险。从法律角度分析商品房合同欺诈行为的典型表现形式、法律责任及防范对策。

商品房合同欺诈行为的典型表现形式

1. 虚假宣传与广告欺诈

商品房合同欺诈行为|法律风险防范与应对策略 图1

开发商为了吸引购房者，常常通过夸大其词或虚构事实的进行宣传。将尚未取得预售许可的商品房对外销售，或者在广告中声称“学区房”“地铁沿线”，但并未落实相关规划。这些行为一旦被证实为虚假宣传，则构成合同欺诈。

2. 隐瞒房屋瑕疵

开发商在出售商品房时，往往对房屋存在的质量问题、产权纠纷或其他重大问题予以隐晦或直接的隐瞒。未告知购房者所购房屋存在严重的建筑质量问题、抵押权纠纷或已被法院查封等情况。这种行为严重违反了合同法中的诚实信用原则。

3. 虚构优惠政策

一些开发商以“优惠折扣”“返佣”“赠送面积”等名义诱导购房者签订合同。这些的优惠政策可能是虚设的陷阱。承诺的“返佣”在购房者签订合并未实际到账，或者赠送的面积并非合法可得。

4. 拖延或拒绝履行合同义务

在买卖合同 signing 后，开发商可能会以各种理由拖延履行合同义务，故意延迟交房、拒绝配合办理产权过户手续等。这种行为是利用其优势地位，迫使购房者在后续交易中处于不利地位。

5. 强制性附加条款

一些商品房买卖合同中包含不合理或不合法的附加条款，要求购房者必须接受指定的银行按揭、捆绑销售的商品（如车位、储藏室等），或者承担高额违约金。这些条款往往违背了公平原则，实质上是对购房者的权益侵害。

商品房合同欺诈行为的法律认定与责任追究

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，商品房合同欺诈行为的构成要件包括以下几点：

1. 行为人主观上有故意或过失

行为人明知其行为会误导对方签订合同并蒙受损失，或者因疏忽大意导致对方遭受损害。

2. 行为客观上存在欺骗性

行为的表现形式具有虚构事实、隐瞒真相或其他足以使相对人陷入错误认知的性质。

3. 受害人因此作出违背真实意思表示

受害人基于欺诈行为签订了合同或作出了其他法律行为，与真实意思相悖。

商品房合同欺诈行为|法律风险防范与应对策略 图2

4. 导致了损害后果的发生

欺诈行为对受害人的合法权益造成了实际损失，包括财产损失和可得利益的丧失。

在法律责任方面，商品房合同欺诈行为可能涉及民事责任、行政责任甚至刑事责任：

1. 民事责任

根据《民法典》百四十八条的规定，如果一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下签订合同，则该合同属于可撤销合同。受害人有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同，并要求行为人赔偿因此造成的损失。

2. 行政责任

对于违反房地产市场监管规定的行为，如虚假宣传、捂盘惜售等，当地住建部门可以依法对其进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。

3. 刑事责任

如果商品房合同欺诈行为情节严重，涉及金额巨大或多次实施，则可能构成刑法中的诈骗罪或其他相关罪名，行为人将面临刑事追究。

典型案例分析与经验

案例一：虚假宣传欺诈案

某房地产开发商在预售广告中宣称其开发的楼盘为“学区房”，并以此为主要卖点吸引购房者。在交房时购房者发现该楼盘并未纳入当地教育部门划定的学区范围。法院经审理认定，该开发商的行为构成合同欺诈，并判决其退还认购款及赔偿购房者损失。

案例二：隐瞒房屋瑕疵案

一名购房者购买了一套期房，但在收房时发现房屋存在严重的结构质量问题（如墙体开裂、漏水等）。通过调查，购房者得知该开发商在售楼过程中故意隐瞒了这些事实。法院最终判决开发商承担修复责任，并赔偿购房者的相关损失。

案例三：强制性附加条款纠纷

某楼盘要求购房者必须购买其指定的车位和储藏室，否则不予办理房屋交接手续。购房者对此提出异议并诉诸法律，法院认为这种捆绑销售行为违反了《反垄断法》和公平交易原则，判决开发商取消附加条件。

经验

从上述案例商品房合同欺诈行为不仅具有隐蔽性、复杂性，而且往往涉及多方利益关系。购房者在购房过程中应提高警惕，尤其是对广告宣传内容、房屋质量、预售许可资质等关键信息保持审慎态度，并及时咨询专业律师以保障自身权益。

防范商品房合同欺诈的对策建议

1. 购房者层面

仔细阅读并理解商品房买卖合同内容，对格式条款和附加条件尤其注意审查。

在签订合同前，要求开发商提供完整的预售许可文件、施工质量证明及前期规划资料。

对开发商的广告宣传内容进行核实，必要时可向当地有关部门查询相关信息。

2. 开发商层面

遵守法律法规，杜绝任何形式的虚假宣传和欺诈行为。

在签订合遵循公平原则，避免设置不合理的附加条件或格式条款。

建立完善的企业内部监管机制，确保销售环节的透明化、规范化。

3. 监管层面

加强对房地产市场的监督力度，严厉打击虚假宣传、捂盘惜售等违法违规行为。

提高预售许可门槛，确保开发商具备相应的开发资质和资金实力。

建立购房者投诉举报渠道，及时处理消费者权益受损问题。

商品房合同欺诈行为不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。通过法律规范的完善、市场环境的优化以及各方主体的责任担当，可以有效遏制此类违法行为的发生，维护消费者的正当权益，推动房地产行业的健康持续发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）