万科虚假宣传事件|企业合规管理与法律风险防范的关键路径

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖过程中虚假宣传问题日益突出。作为国内头部房企的万科，在项目中也曝出了涉嫌虚假宣传的问题。这一事件不仅引发了公众对房地产行业诚信问题的关注，也再次提醒我们：房产营销中的虚假宣传行为具有严重的社会危害性，应当从法律层面予以规制。

虚假宣传行为的法律界定与分析

1. 虚假宣传的定义

根据《反不正当竞争法》相关规定，虚假宣传是指经营者对其商品的质量、成分、用途、性能、价格等作引人误解的虚假表示。具体到房地产领域，虚假宣传通常表现为：

万科虚假宣传事件|企业合规管理与法律风险防范的关键路径 图1

(1) 房屋性质虚构：将商住项目伪称为纯住宅小区；

(2) 配套设施夸大：承诺配备有不存在或规划中的学校、商业配套；

(3) 装修标准造假：与实际交付的精装房存在明显差距；

(4) 价格水分吹嘘：使用"首付分期""零利率"等不实金融政策诱导购房。

2. 构成要件分析

从法律角度看，构成虚假宣传需具备：

- 行为主体为房地产开发企业或其授权机构；

- 客观上存在不真实的表示行为；

- 该表示足以使一般购房者产生误解；

- 经营者主观上存在故意。

3. 涉案领域的特殊性

结合万科项目的具体情况，虚假宣传行为主要体现在：

- 销售过程中未如实告知房屋真实用途限制；

万科虚假宣传事件|企业合规管理与法律风险防范的关键路径 图2

- 违规承诺学区房指标；

- 装修材料与样板间不符等典型问题。

房地产虚假宣传的法律后果分析

1. 民事责任

根据《民法典》相关规定，购房人有权要求开发企业承担：

(1) 合同解除权：如欺诈行为导致合同订立的基础丧失；

(2) 赔偿损失：包括实际损失和预期利益受损；

(3) 退还多付房款及其他费用；

(4) 更改房屋用途相关的违约责任。

2. 行政责任

依据《房地产广告发布暂行规定》，监管部门可对虚假宣传行为采取：

(1) 责令停止销售；

(2) 没收违法所得并处以罚款；

(3) 吊销预售许可证等资格认定措施。

3. 刑事责任

如果虚假宣传情节严重，可能构成刑法中的：

(1) 骗取贷款罪：若虚构信息导致金融机构资金损失；

(2) 诈骗罪：向不特定多数人提供虚假商品房信息获取钱财；

(3) 证明文件重大失实罪：如涉及评估报告、测绘数据造假等。

房地产开发企业的合规应对策略

1. 建立完善的营销审查机制

(1) 在销售环节设置法律合规部门，对所有宣传材料进行事前审核；

(2) 确保所有销售口径与项目实际情况一致；

(3) 定期开展销售人员业务培训。

2. 第三方管理

(1) 与中介、金融机构等第三方机构签署诚信协议；

(2) 明确各方责任边界，避免因第三方过错引发企业连带责任。

3. 健全消费者权益保障机制

(1) 畅通投诉渠道并及时处理消费者反映的问题；

(2) 制定事后补救方案，如提供补偿措施或退换房源选项。

万科事件的启示与改进建议

1. 企业内部风险排查

应当组织全面的营销政策回顾，重点检查以下环节：

(1) 房屋用途说明是否准确；

(2) 销售口径是否统一规范；

(3) 各类宣传材料是否存在模糊表述。

2. 客观评价指标建立

建议引入第三方专业机构对项目信行客观评估，并将结果向公众透明化，消除购房者的信息不对称劣势。

3. 社会责任担当

作为龙头企业，万科应当发挥示范作用，倡导行业诚信经营。通过建立企业内部监督机制，并与行业协会、政府部门共同推动房地产市场的健康发展。

万科虚假宣传事件为我们提供了一个典型的研究案例。它不仅暴露了部分房企在营销中存在的侥幸心理和短期行为倾向，也为整个行业敲响了警钟。我们期待看到更多企业将合规经营置于战略高度，在追求经济效益的承担起维护市场秩序和社会稳定的责任。

这需要从以下几个方面着手：

(1) 提升企业管理层的法律意识；

(2) 完善内部监督制度和奖惩机制；

(3) 加强与政府监管部门的信息共享；

(4) 推动行业诚信文化建设。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）