新房虚假宣传|房地产开发中的法律风险与防范策略

新房虚假宣传？

在当代中国城市建设快速发展的背景下，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，在促进经济发展和改善居民居住条件方面发挥了不可替代的作用。随着市场竞争的加剧，一些房地产开发商为了追求短期利益，采用各种手段进行虚假宣传，不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。

"新房虚假宣传进度赶工"这一概念可以从狭义和广义两个层面进行理解。狭义上，它特指房地产开发商在销售商品房过程中，通过夸大、虚构或隐瞒事实等不正当手段，对项目的规划条件、建设进度、周边配套、房屋质量等重要信行误导性宣传的行为。从广义上讲，则涵盖了整个房地产开发周期中任何可能对购房者造成误解的虚假宣传行为。

这种行为往往伴随着"进度赶工"的现象，即开发商为了尽快实现销售目标，在项目尚未完全具备预售条件或施工进度严重滞后的情况下，急于对外发布误导性信息，试图通过制造市场假象来刺激销售。此类行为不仅违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，还可能构成欺诈犯罪。

新房虚假宣传|房地产开发中的法律风险与防范策略 图1

房地产虚假宣传的法律定义与构成要件

根据《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》的相关规定，房地产虚假宣传可以定义为：房地产开发企业在商品房销售过程中，利用广告、宣传资料或其他媒介，通过夸大、隐瞒真实情况或虚构事实等手段，对商品的质量、性能、用途、价格等信行误导性传播的行为。其本质是对购房者知情权和选择权的侵害。

典型的虚假宣传行为包括但不限于以下几种表现形式：

1. 规划条件虚标：在宣传材料中将未确定的规划配套设施列为既成事实

2. 施工进度造假：提前对外公示实际并未完成的关键节点工程

3. 房屋质量暗示：通过概念性广告掩盖房屋设计缺陷或使用不合格建材

4. 承诺误导：以未来增值预期诱导购房者支付不合理的房价

5. 隐瞒不利因素：如未告知项目周边存在的噪音污染源

这些行为的共同特征是：信息不对称、内容具有欺骗性以及目的具有商业性。

典型案例分析：从司法判例看虚假宣传的法律责任

因房地产虚假宣传引发的诉讼案件屡见不鲜。以下是两个典型案例：

案例一：楼盘"学区房"虚假宣传案

基本案情：

- 开发商在销售广告中承诺所售项目为"市重点学校直属分校用地"

- 购房者基于此承诺购买了相关

- 后经核实，该学校并未落实建设规划

法院判决：

- 判定开发商构成欺诈，需退还全部购房款，并赔偿购房者损失。

- 开发商被责令在媒体上公开道歉。

案例启示：

通过夸大宣传教育资源配套信息，误导消费者购房决策的行为，严重侵害了消费者的知情权。根据《民法典》第73条的规定，这种违背诚实信用原则的商业行为应当承担相应的民事责任。

案例二：楼盘"精装交付"纠纷案

基本案情：

- 开发商在宣传材料中展示豪华装修方案，并承诺按图实现。

- 实际交付时，装修质量与宣传内容存在严重不符。

- 购房者以欺诈为由提起诉讼。

法院判决：

- 判定开发商构成违约，需承担修复费用或退差价处理。

- 支持了购房者要求公开整改进展的诉求。

案例评析：

此类案件反映出当前房地产市场中存在的另一个突出问题：宣传内容与实际交付存在严重偏差。这种"表里不一"的现象不仅损害了消费者权益，还破坏了整个行业的信誉体系。

虚假宣传对商品房销售的影响

虚假宣传行为在短期内可能带来一定的销售业绩提升，但从长期来看，其负面影响是全方位的：

对购房者的影响

1. 经济损失：往往需要承担额外的购房成本或因质量问题产生额外支出。

2. 权益受损：难以通过正常途径维护自身权益，容易陷入诉讼纠纷。

3. 生活困扰：因虚假宣传导致的实际居住条件与预期严重不符。

对房地产企业的影响

1. 信誉危机：虚假宣传行为一旦被揭露，将给企业的品牌形象带来不可挽回的损害。

2. 法律风险：可能面临行政处罚甚至刑事责任追究。

3. 市场退出风险：在行业竞争日益激烈的背景下，失信企业将逐渐失去赖以生存的客户基础。

对社会的影响

1. 破坏公平竞争环境：虚假宣传行为扭曲了市场价格信号，影响了正常的市场秩序。

2. 加剧社会矛盾：因购房纠纷引发的群体性事件时有发生，给社会稳定带来隐患。

3. 浪费社会资源：大量司法资源被用于处理相关纠纷案件，降低了社会治理效能。

开发商虚假宣传的法律风险防范策略

为有效预防和减少房地产开发中的虚假宣传行为，可以从以下几个方面着手：

完善企业内部管理

1. 制定严格的广告审查制度，杜绝虚假信息流出。

2. 建立销售人员培训机制，强化诚信意识。

加强市场监管力度

1. 规范预售许可审批流程，确保楼盘达到预售条件后再行销售。

2. 严查违法广告内容，建立违规企业黑名单制度。

新房虚假宣传|房地产开发中的法律风险与防范策略 图2

推动行业自律建设

1. 倡导诚信经营文化，树立负责任的企业形象。

2. 开展行业内的经验交流活动，共享合规管理经验。

与建议

房地产市场的持续健康发展需要各方共同努力。作为监管部门，应继续保持高压态势，严查虚假宣传违法行为；作为企业主体，更要增强法律意识，在追求经济效益的兼顾社会责任；作为购房者，则要擦亮双眼，提高防范意识，必要时通过法律途径维护自身权益。

随着《民法典》等法律法规的深入实施以及消费者维权意识的提升，房地产市场将向着更加规范、透明的方向发展。在这个过程中，虚假宣传这一顽疾终将得到，从而为购房者的合法权益提供更有力的保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）