产虚假宣传违规吗|房地产广告的法律风险与责任界定

在近期的媒体报道中，关于"产虚假宣传违规吗"这一话题引发了广泛关注。作为房地产行业的头部企业之一，其市场营销策略一直备受社会各界关注。从法律角度出发，深入分析房地产企业在营销过程中可能存在的虚假宣传行为，并探讨其是否构成违法以及需要承担的法律责任。

何谓房地产广告的虚假宣传

虚假宣传是指在商业活动中，经营者通过各种方式对商品或者服务进行夸大或隐瞒事实真相的宣传活动。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》和《中华人民共和国广告法》的相关规定，虚假宣传具体包括以下情形：

1. 虚假表示行为：如虚构房源信息、夸大房屋面积、隐瞒不利因素

产虚假宣传违规吗|房地产广告的法律风险与责任界定 图1

2. 虚假允诺行为：如承诺不存在的配套设施或服务

3. 欺骗性标示：使用虚假数据、概念炒作等

虚假宣传的具体表现形式

结合近年来房地产行业常见的广告违规现象，以下几种情况较为典型：

（1） exaggerating property facilities（夸大配套设施）

部分项目会过度宣传周边教育资源、商业配套等，甚至将未动工的规划描绘成既定事实。

（2） concealing negative factors（隐瞒不利因素）

如未告知购房者相邻存在噪音源、污染源等重大影响事项

（3） misuse of conceptual terms（滥用概念性术语）

如"学区房"、"稀缺地段"等具有误导性的表述

虚假宣传的法律后果

1. 民事责任：

根据《消费者权益保护法》，购房者有权要求赔偿。广告中存在虚假记载或重大遗漏，构成欺诈的，可要求退一赔三。

2. 行政责任：

依据《广告法》第五十五条的规定，市场监督管理部门可以责令停止发布广告，并处违法所得三倍以下罚款；情节严重的，吊销营业执照。

3. 刑事责任：

如果虚假宣传行为涉及特别严重情节，如非法吸收公众存款、合同诈骗等，相关责任人需承担刑事责任。

典型案例分析

以2024年检察院办理的一起案件为例。当地一家房地产开发公司（以下简称"A公司"）在售楼处展板和宣传资料中大肆渲染项目周边将规划有大型商业综合体，并承诺引进国际知名教育机构。这些的配套设施并不存在，严重误导了购房者。检察机关以涉嫌虚假广告罪对A公司及其主要负责人提起公诉。

如何认定虚假宣传

产虚假宣传违规吗|房地产广告的法律风险与责任界定 图2

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，判断房地产广告是否构成虚假宣传需要综合考虑以下因素：

1. 广告内容是否足以影响购房者的购买决策

2. 开发商在主观上是否存在故意或过失

3. 广告信息与实际交付情况之间的差异程度

规范化管理建议

对于房地产企业来说，应建立严格的广告审查制度：

1. 设立专门的合规部门

2. 明确宣传内容的真实性和合法性边界

3. 完善信息披露机制

4. 加强销售人员培训

房地产企业的营销行为必须在法律框架内进行规范操作。任何形式的虚假宣传都将给企业带来严重的法律后果，不仅损害消费者权益，更会破坏整个房地产市场的公平竞争环境。

通过本文的分析可见，产或其他任何房企如果存在虚假宣传行为，都可能构成违法，并需要承担相应的法律责任。房地产企业在开展市场营销活动时，必须严格遵守相关法律法规，做到诚信经营。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）