卖房者虚假宣传|购房者的权益保护与法律应对

在近年来的房地产市场中，虚假宣传问题屡见不鲜。一些卖房者为了吸引购房者，频繁使用夸大事实、隐瞒真相等手段进行虚假宣传，严重破坏了房地产市场的公平秩序，侵害了购房者的合法权益。从法律角度出发，详细阐述如何定义虚假宣传行为，并为购房者提供有效的维权路径。

虚假宣传的定义与表现形式

的虚假宣传是指卖房者在销售商品房过程中，通过广告宣传、售楼处讲解、销售人员介绍等多种途径，故意夸大或隐瞒房屋的真实情况，误导购房者做出购房决策的行为。这种行为不仅违反了诚实信用原则，也触犯了多项法律法规。

1. 常见的虚假宣传形式：

卖房者虚假宣传|购房者的权益保护与法律应对 图1

- 夸大房产配置：如将“普通装修”描述为“豪华精装”，或将“毛坯房”包装成“全 furnished 家具房”。

- 虚构周边配套：谎称附近有即将开工建设的学校、商场或地铁站，以此吸引购房者。

- 隐瞒房屋瑕疵：包括未明确告知购房者房屋存在结构质量问题、限贷政策限制等重要信息。

- 价外收费：在宣传中承诺“一口价”，但实际购房时收取额外费用。

2. 虚假宣传的法律界限：

卖房者虚假宣传|购房者的权益保护与法律应对 图2

根据《反不正当竞争法》第8条规定，经营者不得通过虚假或引人误解的商业宣传手段欺骗消费者。如果卖房者在宣传中使用了绝对化用语（如“最好的”、“最优质”等），或者隐瞒房屋的真实情况，则可能构成违法行为。

购房者的应对策略

当购房者发现卖房者存在虚假宣传行为时，应当及时采取有效措施维护自身合法权益：

1. 保留证据：

购房者应妥善保存与卖房者之间的所有往来记录，包括但不仅限于售楼处宣传资料、销售人员承诺的录音录像、购房合同等。这些证据将在后续维权中起到关键作用。

2. 协商解决：

在发现虚假宣传后，购房步可以选择与卖房者进行协商。要求卖房者根据广告或宣传内容履行相应义务，或者退还未实际提供的服务费用。如果双方能够达成一致，可以签订补充协议以明确双方权利义务。

3. 向行政主管部门投诉：

如果协商未果，购房者可以向当地房地产主管部门提出投诉，要求对卖房者的虚假宣传行为进行调查和查处。常见的投诉渠道包括：

- 房地产

- 市场监督（负责广告及反不正当竞争问题）

- 住房城乡建设委员会

4. 提起民事诉讼：

购房者可以基于《合同法》的相关规定，以卖房者构成欺诈为由提起诉讼。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果购房者因虚假宣传遭受损失，卖房者应当承担赔偿责任。

司法实践中对虚假宣传行为的认定

1. 违法广告的判定标准：

法院在处理虚假宣传案件时，通常会结合广告的具体内容、购房者的实际损害等因素进行综合判断。如果广告中存在明显误导性描述，则更容易被认定为虚假宣传。

2. 欺诈与违约的区分：

司法实践中需要注意将欺诈行为与一般的合同违约行为区别开来。只有当卖房者主观上具有故意欺骗的意图，才构成欺诈责任。

3. 赔偿范围的确定：

法院在判决时往往会综合考虑购房者的实际损失、虚假宣传对购房决策的影响程度以及商品房市场的交易行情等因素，来确定具体的赔偿金额。

防范虚假宣传的有效措施

作为购房者，应当采取必要的防范措施以避免陷入虚假宣传的陷阱：

1. 仔细审阅合同：

在签订购房合要特别注意与广告宣传不一致的内容，并要求卖房方将所有承诺写入合同中。必要时可请专业律师协助审查。

2. 多渠道了解信息：

购房者可以通过以下途径核实房屋信息：

- 查阅土地出让公告

- 咨询已购房业主

- 通过政府官网查询项目批文

3. 保留法律救济途径：

即使在签订合同后发现虚假宣传，购房者仍可通过司法途径维护权益。通常情况下，起诉时效为知道或应当知道权利受到侵害之日起三年。

随着房地产市场的不断规范和完善，《商品房销售管理办法》和《消费者权益保护法》等相关法律法规正在逐步加强。购房者在面对虚假宣传时，既要提高警惕，也要学会运用法律维护自身权益。通过保留证据、积极协商以及必要的法律途径，购房者完全可以在遭受虚假宣传侵害时获得合理补偿。

随着房地产行业向着更加规范化的方向发展，虚假宣传问题有望得到进一步遏制。但这需要政府持续强化监管力度，也需要每位购房者的共同努力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）