开发商虚假宣传|商品房销售中的不实承诺法律风险

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖合同纠纷案件逐年递增。因开发商虚假宣传引发的购房人维权事件尤为突出。围绕"开发商虚假宣传"这一主题，结合相关法律规范体系和司法实践案例，全面分析该行为的具体表现形式、法律后果及防范对策。

何谓开发商虚假宣传

在商品房预售过程中，房地产开发企业为吸引购房人支付定金或签订认购协议，往往采取夸大其词的广告宣传手段。这些不实宣传通常涉及以下方面：

1. 房屋性能指标：如宣称"学区房"、"医疗级配套"等

开发商虚假宣传|商品房销售中的不实承诺法律风险 图1

2. 地理位置描述：如虚构交通便利性、商圈繁华度

3. 报批文件造假：夸大规划容量或建筑质量标准

4. 销售口径不实：暗示未来升值空间或投资回报率

根据《商品房销售管理办法》第十四条，房地产广告内容必须真实、准确、合法，不得含有虚假或者误导性的信息。开发商的上述行为一旦被认定为虚假宣传，则会产生极为不利的法律后果。

虚假宣传的主要表现形式及法律风险分析

1. 承诺兑现与实际不符

- 案例：某开发企业在广告中宣称其项目为"教育地产"，承诺引进知名学校师资力量。在预售合同签订后，购房者迟迟未见到相关教育资源落地。

- 法律后果：

- 根据《消费者权益保护法》第五十二条，构成欺诈行为的购房人有权要求赔偿。

2. 违法广告发布

- 表现：开发商通过虚假宣传取得预售许可资质或规避限购政策

- 法律风险：

- 可能导致预售合同无效，需承担缔约过失责任

3. 不当价格炒作

- 手段：虚高房价、虚构优惠政策（如"首付分期" "无息贷款"等）

- 后果：

- 触犯《反不正当竞争法》，构成商业欺诈行为

虚假宣传的法律认定标准

1. 证据固定与举证责任

- 开发商广告内容是否构成要约：需根据具体案情判断

开发商虚假宣传|商品房销售中的不实承诺法律风险 图2

- 购房者收集保存相关证据材料：电视、报纸等媒介发布的广告，售楼处展板、销售人员口头承诺的录音录像资料

2. 违法行为界定

- 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，虚假宣传是否构成对购房人购买意愿产生重大影响的判断标准。

购房者的权益保护路径

1. 合同解除权：

- 若虚假宣传构成根本违约，购房者有权主张解除预售合同

- 根据《民法典》第五百八十二条，开发商需返还已付购房款及相应利息

2. 赔偿损失：

- 涉案虚假陈述导致购房者多支付房价款或其他经济损失，可以要求赔偿

3. 行政处罚途径：

- 向当地住建部门投诉举报

- 申请行政处罚强制执行

规范开发商行为的对策建议

1. 完善法律法规体系：建议立法机关进一步明确房地产广告监管标准

2. 强化行政监督：住建部门应建立常态化的预售项目巡查机制

3. 规范企业经营：督促开发企业建立健全销售环节内部合规制度

4. 加强消费者教育：提高购房人法律意识和维权能力

开发商虚假宣传行为不仅损害购房者合法权益，也破坏房地产市场秩序。作为监管部门，应持续加大执法力度，保护消费者权益；建议开发企业规范经营行为，避免因短期利益驱动导致长远发展受阻。只有各方共同努力，才能实现房地产市场的健康可持续发展。

（本文案例均为虚拟，仅用于法律分析）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）