开发商虚假宣传合同没写|房地产交易中的法律风险与应对策略

随着我国房地产市场的快速发展，房地产开发企业与购房者的纠纷问题日益突出。开发商在广告宣传中作出承诺，但在商品房买卖合同中未予明确约定的现象屡见不鲜。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，还可能导致开发商承担相应的法律责任。从法律角度出发，对“开发商虚假宣传合同没写”这一现象进行全面阐述，分析其法律风险及应对策略。

开发商虚假宣传合同没写？

“开发商虚假宣传合同没写”，是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告宣传、销售人员介绍或其他方式对外承诺某些购房优惠、楼盘配置或售后服务等条款，但在与购房者签订的商品房买卖合同中，并未将这些承诺内容予以明确记载。这种行为不仅违反了《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，还可能构成对购房者的欺诈。

开发商虚假宣传合同没写|房地产交易中的法律风险与应对策略 图1

在实践中，“虚假宣传合同没写”的表现形式多种多样，常见的包括以下几种：

1. 夸大或虚构楼盘配套：如宣称“地铁上盖”、“十分钟到达市中心”，但并未兑现；

2. 隐瞒不利因素：如未告知购房者周边存在污染源、噪音源等影响居住条件的因素；

3. 虚假承诺学位、商业配套：如声称小区内设有名校分校或shopping mall，实际并未落实；

4. 销售人员口头承诺：通过口头宣传吸引购房者，但合同中未体现任何相关条款。

开发商虚假宣传合同没写的法律问题

开发商虚假宣传合同没写|房地产交易中的法律风险与应对策略 图2

1. 违反广告法与消费者权益保护法

根据《中华人民共和国广告法》第二条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条的规定，房地产开发企业发布的商品房销售广告及宣传资料不得含有虚假或者引人误解的内容。如果开发商在广告中作出承诺，但未在合同中明确记载，则可能构成虚假宣传行为。

2. 违约责任风险

根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款等事项没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。” 如果开发商在广告中作出承诺，但未写入合同，则购房者有权要求将广告内容视为合同的一部分。如果因广告内容未能兑现导致购房者受到损失，开发商需要承担相应的违约责任。

3. 格式条款的风险

在商品房买卖合同中，通常由开发商事先拟定合同文本，并未对购房者作出公平合理的约定。如果广告宣传中承诺的内容对购房者的决策产生了重要影响，但未写入合同，容易引发格式条款争议。

典型案例分析

案例一：某楼盘“名校学位”虚假宣传案

2021年，李某某了位于某城市的A项目的商品房，该楼盘在前期宣传中称项目周边将设立一所省级重点中学，并承诺购房者子女可直升该校。在正式签订的商品房买卖合同中并未提及任何关于学校的内容。后来，由于该学校并未落地，李某某与开发商产生了纠纷，诉诸法院。

法院判决：

法院认为，虽然商品房买卖合同未直接写明“名校学位”条款，但楼盘宣传资料属于要约邀请的一部分，购房者基于此作出的合理预期应当受到保护。最终判令开发商赔偿购房者因此产生的经济损失，并承担违约责任。

案例二：虚假承诺商业配套案

张三了产集团开发的B项目商品房，销售人员在介绍时称小区内将建设一个大型购物中心，并且会在交房后半年内正式运营。但合同中并未提及任何相关内容。后来，购物中心并未按期落地，购房者以欺诈为由起诉开发商。

法院判决：

法院认为，销售人员的口头承诺属于要约的一部分，虽然未写入书面合同，但仍具有法律效力。判令开发商履行承诺或承担相应的赔偿责任。

法律责任与应对策略

1. 开发商的法律责任

根据《中华人民共和国民法典》第七条和第八条规定，开发商虚假宣传并导致购房者信赖利益损失的，应当承担缔约过失责任。具体表现为：

- 损害赔偿：赔偿购房者的实际损失，包括直接损失和间接损失；

- 合同变更或解除：如果因虚假宣传导致合同目的无法实现，购房者有权要求变更或解除合同；

- 行政处罚：由市场监督管理部门责令停止违法行为、罚款甚至吊销营业执照。

2. 购房者的维权途径

对于购房者的权益保护，可以从以下几个方面入手：

- 保留证据：妥善保存楼盘宣传资料、销售人员承诺记录等证据材料；

- 及时主张权利：发现问题后时间与开发商协商解决；

- 寻求法律支持：通过法律途径维护自身合法权益，包括提起诉讼或申请仲裁。

3. 完善合同条款的建议

为避免因“虚假宣传合同没写”引发纠纷，建议采取以下措施：

1. 明确广告在商品房买卖合同中明确约定广告内容属于合同的一部分，并对具体条款进行细化；

2. 附加补充协议：对于重大承诺事项，应当另行签订补充协议，确保其法律效力；

3. 设置违约责任：在合同中详细规定虚假宣传的违约责任及赔偿。

“开发商虚假宣传合同没写”问题不仅损害了购房者的合法权益，也严重影响了房地产市场的健康发展。从法律角度来看，解决这一问题需要买卖双方共同努力，需要相关部门加强监管，完善法律法规体系。购房者在购房过程中也应当提高警惕，增强法律意识，通过合法途径维护自身权益。只有这样，才能真正实现房地产市场的公平公正、良性发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）