严防房地产虚假宣传|房地产广告法律风险|虚假宣传法律责任

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，房地产虚假宣传问题日益突出。一些房地产开发企业和中介机构为追求短期利益，通过夸大宣传、虚构事实等手段误导购房人，严重损害了消费者的合法权益，扰乱了市场秩序。从法律角度深入分析房地产虚假宣传的表现形式、法律责任及预防措施。

房地产虚假宣传的定义与表现形式

房地产虚假宣传，是指房地产开发企业或中介机构在销售商品房过程中，通过广告、宣传册、现场说明会等方式，对楼盘的位置、面积、户型、配套、价格等信行夸大、虚构或者隐瞒真实情况的行为。根据《中华人民共和国广告法》和《消费者权益保护法》的相关规定，虚假宣传属于欺诈行为。

从实践中看，房地产虚假宣传主要表现在以下几个方面：

严防房地产虚假宣传|房地产广告法律风险|虚假宣传法律责任 图1

1. 广告夸大：将未建成的基础设施宣传为已经完善配套，声称"地铁上盖"却未提及规划中的地铁线路。

2. 概念误导：以不清晰的概念吸引购房者，如"五分钟生活圈"未明确涵盖的具体范围。

3. 样板间与实际不符：展示的样板间经后期装修后与实际交付标准相差甚远。

4. 价格虚标：故意抬高后再虚假折扣，营造"抄底价""特价房"等假象。

房地产虚假宣传的法律规制

为保护购房人的合法权益，我国法律法规对房地产广告作出了严格的规范：

1. 《广告法》的规制

根据《广告法》第25条，房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺；不得以项目到达某一具体参照物的所需时间来表现距离。对预售商品房广告还应当载明商品房预售许可证号。

严防房地产虚假宣传|房地产广告法律风险|虚假宣传法律责任 图2

2. 《消费者权益保护法》的适用

根据《消费者权益保护法》，虚假宣传属于欺诈行为，消费者有权要求赔偿其损失。购房人可以主张退房并要求房地产企业退还全部购房款及利息，并赔偿房价款一倍的惩罚性赔偿金。

3. 《商品房销售管理办法》的细化规定

《商品房销售管理办法》第14条明确要求房地产开发企业在销售商品房时，必须向买受人明示所售商品房的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关证书。广告宣传内容不得超出预售许可范围。

房地产虚假宣传的法律风险

房地产企业及相关主体如果存在虚假宣传行为，将面临以下法律风险：

1. 行政处罚风险

- 责令停止发布违法广告

- 没收违法所得

- 罚款：根据《广告法》的规定，处以广告费用一倍以上三倍以下的罚款

2. 民事赔偿责任

根据《消费者权益保护法》，购房人可以主张退房退款，并要求惩罚性赔偿。实践中已有多起判例支持消费者的诉求。

3. 刑事责任风险

如果虚假宣传行为达到情节严重的程度，可能触犯刑法第26条诈骗罪的规定，房地产企业及相关人员将面临刑事处罚。

预防房地产虚假宣传的措施

为防止房地产虚假宣传问题的发生，需要在以下几个方面采取积极措施：

1. 加强行业自律

房地产行业协会应当制定严格的行业规范，建立从业人员诚信档案。通过行业自律机制约束企业的行为。

2. 完善预售监管制度

政府职能部门应加强对预售资金的监管，确保预售资金用于项目后续建设，防止因虚假宣传导致的烂尾楼问题。

3. 提高消费者法律意识

住建部门和消协应当开展形式多样的宣传活动，帮助购房人提高识别虚假宣传的能力，并掌握依法维权的途径。

4. 强化技术手段监管

可以借鉴其他行业的经验，在房地产广告发布环节引入区块链等技术手段进行全程记录，为后续追责提供证据支持。

房地产虚假宣传问题不仅损害购房人的合法权益，也破坏了房地产市场的健康发展。解决这一问题需要多方共同努力：政府要加强监管，企业要增强法律意识，消费者也要提高自我保护能力。只有构建起政府主导、企业自律、行业自治和社会监督四位一体的共治体系，才能有效遏制虚假宣传行为，维护良好的市场秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）