房产虚假宣传的法律责任与防范

“房产虚假宣传”？

“房产虚假宣传”是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传资料等媒介，对楼盘的性能、质量、价格、配套设施等重要信行夸大或虚构，误导购房人作出错误购买决策的行为。这种行为不仅违反了《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》等相关法律规定，还严重损害了消费者的合法权益，破坏了房地产市场的公平交易秩序。

在房产市场中，虚假宣传的表现形式多种多样，包括但不限于：

1. 夸大户型面积：通过广告或沙盘模型虚报房屋的实际使用面积。

房产虚假宣传的法律责任与防范 图1

2. 虚构配套设施：在宣传中谎称周边有学校、医院等优质公共设施。

3. 隐瞒不利因素：如未告知购房者楼盘周边存在噪音污染、安全隐患等问题。

4. 虚假价格优惠：以“特惠价”“限时折扣”等名义误导购房者，实际并未提供相应优惠。

房地产开发企业的这些行为，往往在售楼处营销过程中表现得尤为突出。一些人员为了业绩提成，甚至会故意夸大楼盘优势，掩盖其缺陷。

房产虚假宣传的法律分析

（一）相关法律规定

1. 《反不正当竞争法》第8条：经营者不得对其商品的性能、功能、质量等作虚假或者引人误解的商业宣传。

2. 《消费者权益保护法》第5条：经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其损失，并处以罚款。

3. 《广告法》第12条：房地产广告内容必须真实、准确，不得含有虚假或者引人误解的内容。

（二）典型案例分析

房产市场因虚假宣传引发的纠纷层出不穷。以下是一个典型的案例：

房产虚假宣传的法律责任与防范 图2

购房者在看房过程中被人员告知，其所购买的商品房周边将建设一所重点中学。购房人在售楼处确认后，立即支付了首付款并签订购房合同。一年后该中学并未开工建设，购房者才发现自己被骗。

房地产企业需要承担哪些法律责任？

1. 民事责任：开发商需退还购房者已付的房款，并赔偿因其信赖宣传而遭受的损失。

2. 行政责任：住建部门可以对其处以罚款、暂停预售许可等处罚。

3. 刑事责任：如果虚假宣传情节严重，构成诈骗罪或其他刑事犯罪的，相关责任人将面临刑事追责。

（三）法律责任认定的关键点

1. 虚假宣传的内容是否足以误导消费者：需要结合具体广告语和实际效果进行综合判断。“名校学区房”“稀缺地段”等宣传用语容易被认定为虚假宣传。

2. 购房者的举证责任：购房者需提供相关证据证明宣传内容与其签订的合同不一致，如宣传资料、通话记录等。

如何防范房产虚假宣传？

（一）购房者的自我保护措施

1. 仔细审查宣传材料：对售楼处推广中提到的优惠、设施等内容，要求开发商以书面形式确认。

2. 签订详细合同：将人员口头承诺的内容写入正式购房合同，避免“口头协议”难以举证。

3. 保留证据链：保存好所有宣传资料和通话记录，以便在发生纠纷时作为证据使用。

（二）房地产开发企业的合规建议

1. 真实客观的广告宣传：杜绝夸大或虚构事实的行为。

2. 完善内部管理制度：加强对人员的培训和监督，避免因个别人员行为引发法律风险。

3. 建立客户反馈机制：及时处理购房者的投诉和疑问，主动化解潜在纠纷。

（三）政府监管措施

1. 加强广告审查：对房地产广告内容进行前置性审查，防止虚假信息传播。

2. 开展专项整治行动：定期排查房产市场中的虚假宣传行为，并公开曝光典型案例。

3. 完善法律法规体系：进一步细化房产市场的监管细则，明确各方责任和处罚标准。

房产虚假宣传问题的解决需要多方共同努力。从购房者的角度出发，需提高法律意识，谨慎购房；从企业的角度来看，必须严格遵守法律规定，避免因短期利益损害企业声誉；而政府则应加大监管力度，维护房地产市场的公平交易秩序。

只有通过法律手段、市场机制和社会监督的有机结合，才能有效遏制房产虚假宣传行为，保障消费者的合法权益，促进当地房地产市场的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）