置业顾问虚假宣传投诉的法律认定与责任分析

随着房地产市场的蓬勃发展，置业顾问在商品房交易过程中扮演着重要角色。随之而来的是部分置业顾问或房地产企业为了销售目的，采用各种手段进行虚假宣传的现象日益增多。这种行为不仅侵犯了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场的公平秩序。从法律角度出发，详细阐述“置业顾问虚假宣传投诉”的相关问题，并分析其法律责任及应对策略。

“置业顾问虚假宣传投诉”？

“置业顾问虚假宣传投诉”是指购房人在购买商品房过程中，因置业顾问（销售人员）或房地产开发企业通过夸大、虚构事实或其他欺骗性手段进行宣传推广，导致购房者基于这些不实信息作出购房决策后，发现实际情况与宣传不符而产生的投诉行为。这种行为不仅损害了消费者的知情权和选择权，还可能导致消费者在后续交易中蒙受经济损失。

根据《中华人民共和国广告法》《消费者权益保护法》《合同法》等法律规定，虚假宣传行为主要包括以下几种表现形式：

置业顾问虚假宣传投诉的法律认定与责任分析 图1

1. 夸大或虚构房屋性能：如将普通住宅宣传为学区房、宣称可以享受特殊教育资源，或者虚报户型面积、小区配套等。

2. 隐瞒重要信息：如未向购房者如实告知房屋存在的质量缺陷（如裂缝、渗水）、周边环境问题（如噪声污染）或政策限制（如限贷、限购）。

置业顾问虚假宣传投诉的法律认定与责任分析 图2

3. 不实承诺：如承诺可以办理特殊房型、赠送面积，或者以“升值”、“收益”等作为宣传点吸引购房者。

4. 利用不公平格式条款：通过合同中的条款加重购房者责任、减轻自身义务。

虚假宣传的法律认定及责任分析

1. 合同法视角下的虚假宣传

《中华人民共和国合同法》第五十四条明确规定，一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，属于可撤销合同。根据这一规定，置业顾问或房地产企业的虚假宣传行为可以被认定为欺诈。

在司法实践中，若置业顾问或房企存在以下情形，则购房人有权申请撤销合同：

- 提供虚假信息：如虚构小区规划、隐瞒不利因素。

- 作出不实承诺：如夸大升值空间、承诺办理特殊房型等。

- 利用专业优势地位误导消费者：如故意不向购房者说明真实情况。

在认定虚假宣传行为时，法院通常会综合考量双方提供的证据材料，包括购房合同、置业顾问的口头承诺、广告宣传资料等。如果虚假宣传行为构成缔约过失责任，则房企需承担相应的民事赔偿责任。

2. 消费者权益保护法视角下的虚假宣传

《消费者权益保护法》第二十条明确规定，经营者向消费者提供有关商品或服务的真实信息是其法定义务。房地产开发企业在商品房销售过程中，也必须严格遵守这一规定。

根据该法第五十五条，“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，赔偿金额为消费者商品的价款或者接受服务的费用的三倍”。

在实际案例中，若购房者能够证明置业顾问或房企存在虚假宣传，并导致其遭受经济损失，则可以据此要求赔偿。

3. 广告法视角下的虚假宣传

《中华人民共和国广告法》第二条规定：“广告应当真实、准确、清楚，不得含有虚假或者引人误解的内容”。对于房地产广告而言，该法专门对此作出详细规定。

具体而言，房企或置业顾问若存在下列行为，则可能构成广告违法：

- 商品房广告与实际不符

- 虚构房屋及相关配套设施

- 隐瞒影响购房决策的重要信息

根据《广告法》第五十八条的规定，发布虚假广告的，市场监督管理部门可以对其处以罚款、吊销营业执照等行政处罚。消费者也可据此要求民事赔偿。

4. 反不正当竞争法视角下的虚假宣传

《反不正当竞争法》第八条规定：“经营者不得通过组织虚假交易等，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传”。

在房地产销售中，部分房企可能采取“托房”（即安排人员假扮购房者）等不正当手段，虚构热销场面或虚假成交记录。这种行为本质上属于商业贿赂，扰乱了公平竞争市场秩序。

应对虚假宣传的有效措施

1. 规范置业顾问的宣传行为

房企应当建立健全内部管理制度，加强对置业顾问的法律培训，确保其严格遵守相关法律法规。可以通过制定详细的销售话术规范，避免销售人员出现误导性表述。

2. 完善广告及宣传资料的审核机制

在发布任何房地产广告或宣传材料前，房企必须对其内容的真实性进行严格审核，并保存相关证据（如批文、规划图等），以备后续可能产生的纠纷。

3. 强化合同管理

在签订购房合双方应就房屋的基本情况、配套设施、交付标准等事项进行详细约定。对置业顾问的口头承诺也可以通过书面形式予以固定，避免因“口说无凭”而产生争议。

4. 建立健全投诉处理机制

房企应当设立专门的投诉处理部门，并在接到购房者投诉后及时响应。对于虚假宣传行为，应及时采取补救措施，以最大程度地减少消费者损失。

“置业顾问虚假宣传投诉”问题不仅关系到消费者的合法权益保护，更折射出房地产市场健康发展的深层次问题。要从根本上解决这一现象，需要政府监管部门、行业协会及房企共同努力，通过完善法律法规、加强市场监管、提升行业自律等综合措施，构建公平透明的房地产交易环境。

在法律实践中，律师和相关从业者也应当加强对《广告法》《消费者权益保护法》《合同法》等相关法律的学习与运用，为购房者提供更专业的法律服务，维护其合法权益。也需要通过典型案例分析、法律知识普及等，提高公众的法律意识和自我保护能力。只有这样，才能真正实现房地产市场的良性发展和社会公平正义。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）