房产中介欺诈撤销合同的法律实务分析

房地产交易作为现代社会中一项颇为复杂的民事活动，涉及多方主体的权利义务关系。在这一过程中，房产中介机构扮演着重要的桥梁角色，其主要职责包括撮合买卖双方达成一致、提供居间服务以及协助完成房屋过户等相关手续。在实际操作中，由于房产中介行业的复杂性及从业者素质参差不齐，导致房产中介欺诈行为屡见不鲜。这种欺诈行为不仅损害了交易相对方的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。

“房产中介欺诈撤销合同”，是指在房产交易过程中，因房产中介故意隐瞒事实、虚构信息或者采取其他欺诈手段，导致交易双方签订的房屋买卖合同被依法认定为无效或可撤销。从法律角度出发，深入分析房产中介欺诈撤销合同的相关问题，并探讨如何通过法律途径维护受损方的合法权益。

房产中介欺诈行为的表现形式及法律后果

房产中介欺诈撤销合同的法律实务分析 图1

房产中介的欺诈行为主要表现在以下几个方面：

1. 隐瞒房屋瑕疵：故意掩盖房屋存在的重全隐患、产权纠纷等问题。当买受人因这些问题遭受损失时，可以主张撤销合同，并要求中介承担相应的赔偿责任。

2. 虚报房屋信息：包括虚构房屋面积、装修状况、房龄等关键信息。这种行为导致买方基于错误的信息做出决策，进而构成欺诈。

3. 赚取差价：房产中介利用其信息优势地位，通过故意抬高房价或压低收购价格，从取不正当利益。这种行为不仅损害了交易双方的利益，也被法律所明文禁止。

4. 骗取定金、佣金等费用：在未实际促成交易的情况下，中介公司以各种理由收取买受人定金、佣金或其他费用。当发现被欺诈时，买方有权要求撤销合同并索回相关费用。

5. 违反如实报告义务：房产中介负有向委托方如实报告与交易相关的重要信息的法律义务。如果其故意隐瞒或虚构事实，则构成违约甚至欺诈。

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因一方以欺诈手段订立合同，另一方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销该合同。《民法典》第六百八十七条至六百九十一条也对中介人的如实报告义务作出了明确规定。房产中介若违反上述规定，不仅要承担违约责任，还可能因情节严重而面临行政处罚甚至刑事责任。

撤销权的行使条件与法律程序

在房产交易中，买方发现被中介欺诈后，可以通过以下途径维护自身权益：

1. 协商解决：受损方可尝试与中介公司及其关联方进行协商。通过友好谈判的方式达成和解协议，要求中介退还已收取的相关费用，并赔偿因欺诈行为造成的实际损失。

2. 向行政机关举报：如果协商未果，买受人可向当地房地产主管部门、市场监督管理部门或消费者协会等机构举报。这些部门有权力对中介公司的违法行为进行调查，并依法予以查处。

3. 提起民事诉讼：当上述途径无法解决问题时，受损方可以通过向法院提起民事诉讼的方式维护自身权益。在诉讼中，买方需提供充分证据证明中介存在欺诈行为，并据此请求法院撤销合同或要求赔偿损失。

4. 刑事报案：若房产中介的欺诈行为情节严重，达到刑法规定的立案标准，受损方可向机关报案，追究其刑事责任。这不仅有助于维护自身权益，也有助于打击违法行为，净化房地产市场环境。

在实际操作中，撤销权的行使需符合一定的法律条件和程序要求：

- 撤销权人：根据法律规定，合同的一方当事人或利害关系人有权主张撤销合同。在房产中介欺诈案件中，受损方（通常是买受人）是行使撤销权的适格主体。

- 时效限制：根据《民法典》百九十九条的规定，撤销权应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。超过该期限将不再享有撤销权。

- 证据收集：在提起诉讼或主张权利时，受损方需提供充分的证据证明中介存在欺诈行为。这些证据包括但不限于聊天记录、录音、合同文本、转账凭证等。

- 举证责任分配：根据《关于民事诉讼证据的若干规定》，房产中介作为专业的居间服务提供者，对其是否存在过错负有较高的举证责任。如果买方能够初步证明中介存在欺诈行为，则由中介方承担更多的举证义务。

与中介公司协商解决的具体步骤

在实际操作中，许多被欺诈的买受人往往希望避免司法途径的繁琐程序和高昂成本，选择通过与中介公司协商的方式解决问题。这种解决方式具有快捷、经济的优势，但也需要注意以下事项：

1. 收集证据：在协商过程中，买方需注意保留所有相关证据材料，包括中介公司的宣传资料、合同文本、聊天记录等。这些材料将作为主张撤销权的重要依据。

房产中介欺诈撤销合同的法律实务分析 图2

2. 明确诉求：买方需清楚自己的合法权益受到哪些损害，并据此提出合理的诉求。这些诉求通常包括返还已支付的定金、佣金等费用，以及赔偿因欺诈行为造成的实际损失（如差价损失）。

3. 合理让步：在协商过程中，买方可以适当作出一定幅度的让步，以换取中介的配合。但这种让步应在合理范围内进行，并不会损害自身的核心利益。

4. 固定协议：如果通过协商达成和解协议，双方应当签订书面协议，以便后续履行或作为证据使用。该协议应经过律师审查，确保其合法性和可执行性。

依法提起诉讼的具体情况

在些情况下，协商无法达成一致，或者中介拒绝承认错误并赔偿损失时，受损方不得不通过司法途径解决问题。以下是依法提起诉讼需要注意的事项：

1. 选择管辖法院：根据《民事诉讼法》的相关规定，房产买卖合同纠纷通常由不动产所在地人民法院管辖。在提起诉讼前，买方需明确案件的具体管辖法院。

2. 确定诉讼请求：在诉讼中，买方需要明确自己的诉讼请求。这些请求通常包括撤销房屋买卖合同、返还定金和佣金、赔偿差价损失等。

3. 准备证据材料：在诉讼过程中，证据是胜诉的关键。买方需向法院提交能够充分证明中介存在欺诈行为的所有证据，并说明这些证据如何证明对方的过错。

4. 申请财产保全：如果担心中介在诉讼期间转移财产或隐匿资金，买方可向法院申请财产保全措施，以确保一旦胜诉能够顺利执行。

5. 参与法庭审理：在法庭审理过程中，买方需如实陈述事实、回答法官提问，并积极配合法庭调查。也可委托专业律师代理诉讼，提高胜诉的可能性。

6. 接受调解或上诉：如果案件进入调解程序，买方应认真对待每一次调解机会，争取达成和解协议。若对一审判决结果不服，也可以依法提起上诉。

合同无效或撤销后的责任承担

房屋买卖合同被确认无效或撤销后，会产生一系列法律后果，具体包括：

1. 返还财产：双方应当相互返还因合同取得的财产。买方需将房屋退还卖方，而卖方则需退还已支付的购房款。

2. 赔偿损失：有过错的一方需要承担对方因此遭受的经济损失。在中介欺诈案件中，如果买方能够证明其损失是由于中介的过错行为导致的，则中介需予以赔偿。

3. 责任分担：房产买卖双方对合同无效或撤销均无过错的情况下，可能需要根据公平原则分担责任。但这种情况较为少见。

4. 追究刑事責任：如果中介在居间服务过程中存在虚构房源、伪造合同等 fraudulent 行为，并因此牟取不正当利益，则可能构成刑法中的诈骗罪等罪名，从而承担相应的刑事责任。

典型案例分析

为了更直观地理解房产中介欺诈案件的处理，我们来分析一个典型案例：

案情简介：

2019年5月，李通过房地产中介一套位于二手房。在签订买卖合中介的经纪人张告知李该房屋不存在任何抵押或查封记录，并承诺协助办理相关贷款手续。在支付首付款后，李发现该房屋因民间借贷纠纷已经被法院依法查封，导致交易无法继续进行。

处理过程：

- 李意识到被骗后，与中介进行了多次协商，要求其退还已支付的定金和佣金，并赔偿差价损失。

- 在协商未果的情况下，李于2019年8月向人民法院提起诉讼，请求法院撤销房屋买卖合同，并判令中介承担相应的民事责任。

- 庭审过程中，李提交了大量证据，包括与经纪人张聊天记录、转账凭证和查封裁定书等。这些证据充分证明了中介的欺诈行为。

- 法院经审理认为，中介作为专业服务机构，故意隐瞒房屋已被查封的重要信息，构成欺诈。据此判决撤销合同，并责令中介返还李已支付的定金和佣金。

法律评析：

本案中，中介的行为明显违反了《房地产经纪管理办法》等相关法律法规，也违背了诚实信用原则。法院在处理过程中严格依据法律规定，充分保护了消费者的合法权益。法院还考虑到双方的过错程度，在判令中介承担责任的并未要求李承担任何责任。

房产中介欺诈问题的存在严重影响了房地产市场的健康发展，侵害了消费者的根本利益。通过本文的分析解决此类问题需要综合运用法律手段、行政手段和市场调节手段，构建完善的预防机制和追责体系。

在制度建设方面，应进一步完善相关法律法规，并加强对房地产业经纪行业的规范管理。可以要求中介在提供居间服务前进行严格的尽职调查，并在发现房源存在瑕疵时及时告知买方。

相关部门要加大执法力度，严厉打击房产中介领域的 fraudulent behaviour。对于那些故意隐瞒重要信息、虚构事实或情节严重的中介，不仅要依法予以行政处罚，还需要将其纳入信用黑名单，限制其继续从事房地产经纪业务。

消费者自身也应提高法律意识和风险防范能力。在选择中介时，可以通过行业协会查询其资质信誉；在签订合要仔细阅读合同内容，并对房屋状况进行实地考察；在交易过程中，如发现异常情况应及时留存证据并寻求专业帮助。

建议通过建立行业自律机制，推动房地产经纪行业向着更加规范、透明的方向发展。可以设立统一的房源信息平台，确保房源信息的真实性；也可以成立消费者权益保护基金，为受害者提供法律援助和支持。

解决房产中介欺诈问题是一项系统工程，需要社会各界的共同努力。只有不断完善制度建设、严格执法监管和提高消费者自身防范意识，才能有效遏制房产中介欺诈行为的发生，维护房地产市场的正常秩序，保障人民群众的合法权益。

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 《房地产经纪管理办法》

3. 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

4. 办公厅转发住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理 regulation 的通知（国办发[2016]85号）

5. 各地中级人民法院关于处理房产中介纠纷的典型案例汇编

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）