解析开发商虚假宣传的法律责任与应对策略

随着我国房地产市场的快速发展，房地产开发企业（以下简称“开发商”）在营销过程中为了吸引购房者，往往会采用各种方式进行宣传推广。在这种竞争激烈的市场环境中，一些开发商为了追求短期利益，不惜采取虚假宣传的手段，误导购房者做出决策。作为一个重要城市，其房地产市场也未能幸免于这种不良现象。从法律角度出发，详细探讨开发商虚假宣传的行为表现、法律责任以及应对策略。

解析开发商虚假宣传的法律责任与应对策略 图1

虚假宣传行为的法律界定

虚假宣传是指经营者在商业活动中通过广告或其他，对商品或服务的质量、成分、性能、用途、价格等进行夸大或虚构的表述，以误导消费者的行为。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》（以下简称《反不正当竞争法》），虚假宣传属于一种典型的不正当竞争行为。

具体到房地产开发领域，虚假宣传的表现形式多种多样。开发商在售楼广告中宣称楼盘周边拥有完善的商业配套、优质教育资源或便捷的交通条件，但这些设施并未完全落实；或者夸大其词地描述小区绿化率、建筑质量、物业服务等内容，与实际交付情况严重不符。

根据《反不正当竞争法》第八条明确规定：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获得的荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传。”开发商如果存在上述行为，则已经违反了法律规定。《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）第四条也规定：“广告内容应当真实、准确，不得以任何形式欺骗、误导消费者。”

在司法实践中，法院往往会根据《反不正当竞争法》和《广告法》的相关条款对虚假宣传行为进行定性，并责令相关主体承担相应的法律责任。

开发商虚假宣传的主要表现形式

在房地产市场中，虚假宣传的表现形式呈现出多样化的特点。主要表现在以下几个方面：

（一）夸大或虚构楼盘周边配套设施

许多购房者在选择住房时会将周边的商业、教育和交通配套作为重要参考因素。一些开发商正是抓住了这种心理，在广告宣传中夸大甚至虚构这些配套设施的存在。

开发商在其售楼广告中声称：“项目周边配备有大型购物中心、知名学校以及便捷的公交系统。”实际情况是，上述设施尚未动工建设，或者距离项目所在地非常遥远，根本不满足购房者对“便利”的需求。

（二）虚假宣传小区规划和设计

在房地产营销过程中，开发商往往会通过沙盘展示、效果图等向购房者展示项目的规划和设计理念。为了吸引购房者注意力，许多开发商会刻意夸大或虚构小区的绿化率、建筑风格以及公共设施配置等内容。

项目广告中宣称：“小区采用欧式建筑风格，拥有20%的绿化率，并配备有恒温泳池和高端 clubhouse。”但实际交付时，购房者发现小区的设计与宣传内容相差甚远，建筑风格更接近现代简约式样，绿化覆盖率仅为15%， clubhouse也未能按照广告描述进行建设。

（三）虚构或者夸大其词的价格优惠

价格是影响购房决策的重要因素之一。一些开发商为了吸引客户，在宣传中频繁使用“特价房”、“首付分期”等词汇，但这些优惠政策往往存在诸多限制条件或根本不成立。

项目在宣传中称：“现在购买可享受‘首付分期’政策，最低只需支付10%即可入住。”最终购房者发现该政策仅适用于特定户型，并且需要额外支付其他费用才能实现的“低首付”。

（四）隐瞒重要信息或规避不利因素

除了夸大其词之外，虚假宣传还包括对些重要信息的刻意隐瞒，或者对不利因素进行模糊化处理。开发商在宣传中未提及项目所在区域可能存在噪音污染、电磁辐射等环境问题；或者故意淡化项目周边道路规划变更可能带来的负面影响。

（五）虚构或夸大房屋质量

房屋的质量直接关系到购房者的居住安全和使用体验。一些开发商为了吸引购房者，在广告中虚报建筑结构、装修标准或其他相关参数。

项目宣传称：“采用全品牌精装设计，全部使用一线品牌建材。”实际情况却是部分建材为“贴牌生产”，并非真正的知名品牌产品。

（六）捂盘惜售与价格误导

在房地产市场上还存在一种现象：开发商通过人为控制房源供应量（即捂盘惜售），从而推高市场价格。他们还会利用这种稀缺性误导购房者认为个项目具有较高的投资价值。

虚假宣传的法律责任及应对策略

（一）民事责任

在虚假宣传行为中，最直接的受害者往往是购房者。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“一方以欺诈手段订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销该合同。”购房者可以主张解除购房合同，并要求开发商退还已付房款及相关费用。

根据《反不正当竞争法》第二十条规定：“经营者违反本法第八条规定进行虚假宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。”虽然该条款主要针对的是经营者的行政责任，但在司法实践中可以为购房者提起民事诉讼提供法律依据。

（二）行政责任

根据《广告法》第六十五条规定：“违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并处二十万元以上一百万元以下罚款；情节严重的，吊销营业执照。”市场监督等行政部门有权对开发商的虚假宣传行为进行查处。

（三）刑事责任

在些情况下，虚假宣传行为可能构成刑事犯罪。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十九条规定：“承担资产评估、验资、验证、等职责的中介组织人员故意提供虚明文件的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金……”虽然法律条文主要是针对中介机构的，但对于开发商而言，如果其在宣传中虚构事实或隐瞒真相构成合同诈骗罪，则需要承担相应的刑事责任。

（四）应对策略

1. 购房者：提高警惕，谨慎购房

购房者在购买商品房时应当保持理性，切勿轻信开发商的广告宣传。可以通过以下保护自身权益：

- 仔细阅读购房合同中的各项条款；

- 要求开发商提供相关承诺的书面说明，并存档保留；

- 在签订合明确交付标准和时间；

- 如果发现虚假宣传行为，可以通过向相关部门举报或者提起诉讼等维护自己的合法权益。

2. 政府部门：加强监管，严格执法

解析开发商虚假宣传的法律责任与应对策略 图2

住建局、市场监督等相关职能部门应当加强对房地产市场的监管力度，特别是对虚假宣传行为保持高压态势。具体措施包括：

- 建立健全预售楼盘信息发布机制；

- 定期抽查开发商的广告内容；

- 加强对捂盘惜售等不规范行为的查处力度；

- 及时处理购房者投诉举报。

3. 行业协会：加强自律，引导行业健康发展

房地产协会应当发挥桥梁纽带作用，引导企业诚信经营、合法竞争。

- 制定并推广《房地产营销行为规范》；

- 开展行业自律检查活动；

- 建立“黑名单”制度，对虚假宣传的开发商予以曝光。

4. 法律机构：完善法律法规，加强司法保障

当前，我国有关房地产市场监管的法律法规体系已经较为完善。但在实际执行中仍可能存在一些漏洞或不足之处，广告法与反不正当竞争法之间的适用边界不够清晰，相关罚则力度有待进一步提高等。需要通过立法手段进一步明确虚假宣传行为的界定，并加重处罚力度。

案例分析

典型案例一：楼盘因虚假宣传被行政处罚

2019年，房地产开发公司因在其售楼广告中夸大其词宣传项目周边配套而受到行政处罚。具体表现为：

- 宣称“距离市中心商业圈仅10分钟车程”，实际距离约为30分钟；

- 称项目“配备有国际双语幼儿园”，但该幼儿园尚未获得办学许可；

- 承诺“社区内设有24小时便利店”，但并未规划相关设施。

市市场监督认定其构成了虚假宣传，并对其处以80万元的罚款。该公司的信用等级被下调，相关信息也被纳入企业信用信息公示系统。

典型案例二：购房者因虚假宣传获得赔偿

2020年，购房者起诉当地一家房地产公司，称其广告宣传与实际严重不符。法院经过审理认为，开发商的行为构成欺诈，判决其退还购房者已付的定金、首付及相关费用共计35万元，并支付相应的利息。

通过这两个案例在虚假宣传问题上，无论是企业还是个人都将面临严重的法律后果，这种现象将有助于维护房地产市场的公平秩序。

虚假宣传问题是乃至全国范围内房地产市场都需要重点治理的对象。只有通过政府部门、行业协会、购房者等多方共同努力，才能有效遏制其蔓延势头，促进房地产业的健康发展。还需要进一步完善相关法律法规，创新监管方式，提高违法成本，从而为消费者创造一个公平、透明的购房环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）