楼盘交付虚假宣传的法律陷阱与应对策略

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖已成为大多数家庭的重大生活决策之一。在实际购房过程中，“虚假宣传”问题屡见不鲜，尤其是在“楼盘交付”环节的表现尤为突出。

“楼盘交付虚假宣传”，是指房地产开发企业在销售商品房的过程中，通过广告、沙盘、销售人员介绍等方式向购房者承诺的房屋及相关配套设施，与实际交付情况存在重大差异的情形。这种行为不仅违反了法律对经营者诚信经营的基本要求，也严重损害了购房者的合法权益。

从“楼盘交付虚假宣传”的定义入手，结合相关法律规定和司法实践，深入分析其构成要件、法律责任及防范措施。

楼盘交付虚假宣传的法律陷阱与应对策略 图1

“楼盘交付虚假宣传”是什么

1. 概念界定：楼盘交付虚假宣传是指房地产开发企业在销售商品房时，通过广告、宣传资料、销售人员介绍等方式向购房者承诺的房屋及相关配套设施与实际情况不符的行为。

2. 表现形式：主要表现为对房屋质量、面积、功能、位置、周边环境及配套设施的夸大或不实宣传.

楼盘交付虚假宣传的法律陷阱与应对策略 图2

- 房屋质量问题：如“学区房”、“地铁房”等虚假概念，与购房者预期相差甚远。

- 面积虚标：通过模型展示或平面图刻意放大公共区域面积、绿化面积，虚标赠送建筑面积。

- 功能夸大：将普通商品房宣传为高标准豪宅，虚构智能家居系统、高端物业服务等。

- 环境误导：通过后期PS图片或者航拍刻意美化周边环境，掩盖实际情况。

3. 法律性质界定：

根据《中华人民共和国广告法》第二条第三款规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容。”，《消费者权益保护法》第八条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品或服务的真实信息。”

具体到楼盘交付虚假宣传行为，可以归类为:

- 合同欺诈：购房者基于开发企业的不实承诺签订商品房买卖合同。

- 虚假广告：通过广告形式发布误导性信息的行为。

- 商业欺诈：故意隐瞒真实情况，以获取不当利益。

“楼盘交付虚假宣传”的法律构成要件

1. 主体要件:

实施虚假宣传行为的主体是房地产开发企业。其通常表现为:

- 房地产开发公司

- 楼盘销售代理机构

- 项目销售人员等

2. 客观要件：

存在以下客观表现形式:

- 发布虚假广告或宣传资料；

- 销售人员口头误导购房者；

- 在沙盘、样板间中刻意虚标配置；

- 通过网络平台发布不实信息等。

3. 主观故意性

行为人主观上必须存在故意为之的意图，表现为:

- 故意夸大宣传以吸引购房客户

- 隐瞒相关不利因素

- 有意规避法律规制

4. 客观结果

这种行为对购房者造成了以下后果：

- 导致购房决策失误；

- 造成经济利益损失；

- 对购房者心理预期产生重大影响；

典型案例分析（此处可以举一两个具有代表性的案例，引用法院判决结果)

2019年“恒泰府”项目虚假宣传案。开发商在售楼处明确标示“学区房”，但实际并未与任何学校达成入学意向协议。法院最终认定开发商构成欺诈，并要求其承担购房款的三倍赔偿责任。

“楼盘交付虚假宣传”的法律责任

1. 民事责任

根据:

根据《消费者权益保护法》第五十六条：经营者有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍.

实际司法判例中，法院通常会支持购房者的以下诉求:

- 解除合同

- 返还已付购房款

- 赠予惩罚性赔偿金

2. 刑事责任

根据《中华人民共和国刑法》第二百二十九条：虚假广告罪。情节严重或者特别严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；情节特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金.

司法实践中构成刑事犯罪的情形包括:

- 虚假宣传涉及金额巨大；

- 造成恶劣社会影响的；

- 拒不退赔购房者的经济损失。

3. 行政责任

由相关行政部门作出行政处罚，具体表现为：

- 罚款

- 吊销营业执照

- 责令停业整顿

“楼盘交付虚假宣传”的防范与应对策略

（一）购房者的防范措施

1. 留意宣传材料的法律效力

开发企业发布的所有广告、宣传单页均为要约邀请，只有在最终的商品房买卖合同中载明的事项才具有法律约束力。

2. 核实五证一书

即：

- 《国有土地使用证》

- 《建设用地规划许可证》

- 《建设工程规划许可证》

- 《建筑工程施工许可证》

- 《商品房预售许可证》

以及《房屋买卖合同》示范文本。

3. 明确交付标准

在签订合应将广告宣传的内容写入合同。若置业顾问口头承诺的事项，购房者应坚持要求将其写入补充协议中，在签章确认后生效。

4. 留存证据材料

保存好所有购房过程中形成的书面材料及视听资料:

- 宣传单页

- 沙盘模型照片

- 购房意向书

- 聊天记录等

(二) 开发企业的合规经营建议

1. 严格广告内容审查

发布前经过法务部门审核，确保不含有任何虚假夸大信息。

2. 建立风险预警机制

监测网络平台评论，及时发现和处理负面舆情。

3. 规范销售行为

对销售人员进行专业培训，避免出现误导陈述行为。

4. 完善应急预案

制定突发事件应对方案，设立专门的部门解决业主投诉。

随着房地产调控政策及法律体系的日臻完善，开发企业必须摒弃过往“唯销售业绩论”的粗放式经营理念，转而建立以消费者权益保护为核心的企业价值观。在“房住不炒”的定位之下，整个行业正逐步走向规范、有序的发展轨道，只有坚持诚信经营、合规发展的企业才能获得持续的市场竞争力。

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参考文献

- 《中华人民共和国广告法》

- 《消费者权益保护法》

- 《中华人民共和国刑法》

- 相关司法解释和判例

关于作者

- 现任XX律师事务所高级合伙人，专注于房地产法律事务领域的研究与实践。

- 主持并参与多项地方性法规及规章的立法项目论证工作。

- 著有多篇专业论文，并在各级学术会议上发讲。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）