买房违建与合同欺诈：法律风险及应对策略

在现代城市化进程中，房地产市场持续繁荣，购房成为许多家庭的重要人生决策之一。在购房过程中，买方不仅需要关注房价、地段、学区等因素，还需警惕与房产相关的法律风险，尤其是“买房违建”和“合同欺诈”问题。这两个问题经常交织在一起，给购房者带来巨大的经济损失和法律困扰。从法律角度出发，详细阐述“买房违建与合同欺诈”的概念、表现形式及其法律后果，并探讨购房过程中如何防范相关法律风险。

买房违建与合同欺诈：法律风险及应对策略 图1

“买房违建与合同欺诈”的基本定义

（一）买房违建的含义

“买房违建”是指购房者的存在违反城市规划或建筑法规的情况。具体而言，违建行为包括但不限于：未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等必要手续；擅自变更建筑物用途或结构；超规划建设面积等。

（二）合同欺诈的含义

“合同欺诈”是指在商品房买卖合同中，卖方故意隐瞒重要信息或以虚假信息误导买方签订合同的行为。虚构房屋性质、隐瞒产权瑕疵（如抵押、查封）、夸大房屋功能或潜力等。

“买房违建与合同欺诈”的表现形式

（一）买房违建的表现形式

1. 未取得合法手续

开发商在销售时，未能取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等必要审批文件。这种情况下，购房者的房屋可能面临被政府强制拆除的风险。

2. 擅自变更规划

开发商未经批准改变建筑用途或结构，将商业用房改为住宅，或将绿地改为停车位等。这种行为不仅违反城市规划，还可能危及建筑物的安全性。

3. 超规划建设面积

开发商在未获得相关审批的情况下，超出设计图纸建设房屋，导致购房者的实际面积与合同约定不符。

（二）合同欺诈的表现形式

1. 虚构房屋性质

将商业用房宣传为住宅，或将工业厂房包装成“商住两用”产品。这种行为严重误导消费者。

2. 隐瞒产权瑕疵

开发商未如实告知购房者房屋已被抵押、查封或存在其他权利限制情况。购房者在不知情的情况下签订合同，可能导致权益受损。

3. 夸大宣传与承诺

开发商承诺办理“学区房”手续、赠送面积等不实信息，以此吸引购房者。

4. 虚假优惠

开发商通过虚构折扣、等诱导购房者支付定金或签订合同，随后以各种理由拒绝履行承诺。

“买房违建与合同欺诈”的法律后果

（一）买房违建的法律风险

1. 房屋被强制拆除

根据《中华人民共和国城市规划法》，未取得合法手续的建筑物属于违章建筑，政府有权予以拆除。购房者可能面临“房财两空”的局面。

2. 无法办理证

违建房屋通常无法通过规划验收，因此购房者难以办理不动产权证书。这意味着购房者对房屋的合法权益无法得到法律保护。

3. 影响后续交易

由于违建房屋存在法律缺陷，其再次交易的价值和合法性将受到严重影响，购房者可能难以通过出售收回成本。

（二）合同欺诈的法律后果

1. 合同无效或可撤销

根据《中华人民共和国合同法》，因欺诈签订的合同属于无效合同或者可撤销合同。购房者有权请求法院确认合同无效或撤销合同。

买房违建与合同欺诈：法律风险及应对策略 图2

2. 赔偿损失

若开发商因欺诈行为导致购房者遭受经济损失，购房者可以通过诉讼要求开发商赔偿实际损失。

3. 行政处罚与刑事责任

开发商若存在合同欺诈行为，可能面临工商行政管理部门的罚款、吊销营业执照等行政处罚。在情节严重的情况下，还可能构成刑法中的诈骗罪或合同诈骗罪，追究其刑事责任。

“买房违建与合同欺诈”的法律应对策略

（一）购房前的风险防范措施

1. 核实开发商资质

购房者应要求开发商提供相关证照，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，并通过政府核实其真实性。

2. 审慎签订合同

购房者在签订商品房买卖合应仔细阅读合同条款，重点关注房屋用途、面积、产权归属等内容。必要时可请专业律师协助审查合同内容。

3. 关注周边规划

在购买房产前，购房者应查询该地块的规划信息，了解是否存在变更规划的可能性。通过政府规划部门网站查看相关批准文件。

4. 要求开发商提供完整资料

购房者可以要求开发商提供完整的项目审批资料，并将这些内容作为合同附件。一旦发现存在不一致或缺失情况，应立即停止交易。

（二）购房后的法律应对措施

1. 及时收集证据

购房者在发现问题后，应及时收集相关证据，包括但不限于购房合同、付款凭证、开发商宣传资料等。这些材料将有助于后续维权。

2. 向行政机关投诉

购房者可以向当地住房和城乡建设部门、规划部门投诉，要求查处开发商的违建行为或欺诈行为。

3. 通过法律途径维权

若行政途径无法解决问题，购房者可依法提起诉讼，要求开发商承担相应的法律责任。主张合同无效、退还购房款并赔偿损失等。

“买房违建与合同欺诈”的典型案例分析

（一）案例一：房屋违建导致无法办理房产证

某购房者购买了一处商品住宅，但因开发商未取得合法建设手续，该房屋被政府强制拆除。购房者在提起诉讼后，法院认定购房合同无效，要求开发商退还购房款并赔偿损失。

（二）案例二：合同欺诈导致经济损失

某开发商在销售过程中承诺“赠送面积”和“办理学区房手续”，但事后未能履行承诺。购房者通过法律途径起诉，并获得法院支持，最终开发商被判返还部分购房款并赔偿违约金。

与建议

“买房违建与合同欺诈”是购房者面临的两大主要法律风险。为避免陷入困境，购房者在购房前应充分了解相关法律规定，审慎签订合同，并通过合法途径维护自身权益。相关部门也需加强监管力度，严厉打击开发商的违法行为，保护消费者的合法权益。

购房者在面对房地产市场中的各种陷阱时，必须保持高度警惕，既要注重交易的经济利益，也要关注法律风险，才能确保自己的购房行为安全、合规、可靠。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）