房企虚假宣传的法律问题及规制

随着房地产市场的快速发展，商品房买卖已成为多数家庭的重要消费行为。在这一过程中，一些房地产开发企业（下称“房企”）为追求商业利益最，往往存在各种形式的虚假宣传行为。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了正常的市场秩序，更给房企自身的可持续发展埋下了隐患。从法律角度对房企虚假宣传行为的界定、表现形式、法律责任及防范措施进行深入分析，以期为相关主体提供有益参考。

房企虚假宣传

房企虚假宣传的法律问题及规制 图1

房企虚假宣传，是指房企在商品房销售过程中，通过广告、宣传资料或其他公开向购房人或公众传递不真实、不准确的信息，用以误导购房者作出决策的行为。根据《中华人民共和国广告法》第二条的规定，广告是指商业、工业、农业生产经销者或者其他经济组织通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的活动。而虚假广告则是指内容失实的广告。

当前，房地产开发企业在销售过程中使用的宣传手段五花八门，既有传统的纸质宣传册、电视广播广告，也有线上平台推广、营销等。这些宣传形式在吸引购房者注意的也存在信息不对称的问题，给虚假宣传提供了可乘之机。

房企虚假宣传的表现形式

实践中，房企的虚假宣传行为主要表现在以下几个方面：

（一）价格误导

价格误导是房企最为常见的虚假宣传手段。典型的表现包括：

1. 虚标“一口价”：将原价虚高标定，再以打折优惠的形式进行促销。

2. 隐瞒费用：不告知购房者在房屋时还需支付的契税、维修基金等其他费用。

3. 捏造价格优势：虚构与其他楼盘相比的价格竞争优势。

（二）面积虚标

房企通过夸大宣传商品房的实际面积来吸引购房者，具体表现为：

1. 虚增赠送面积

2. 将建筑面积与使用面积混淆

3. 以“买一层送一层”等名义误导购房者

（三）配套设施夸大

房企在宣传中故意夸大项目的周边设施配套情况，包括但不限于：

1. 城市轨道交通规划不实

2. 教育资源配套失实（如声称附近有优质学校）

3. 商业配套描述不符

（四）其他虚假宣传行为

还包括夸大绿化率、虚构容积率等专业指标，以及隐瞒土地性质限制性信息等。

房企虚假宣传的法律性质及责任认定

从法律角度来看，房企的虚假宣传行为可能涉及多重法律责任：

（一）民事责任

根据《民法典》的相关规定：

1. 房地产开发企业发布虚假广告，购房者因此遭受损失的，应当承担赔偿责任。

2. 如果购房合同中存在虚假陈述，可能构成欺诈，购房者有权主张撤销合同并要求赔偿。

（二）行政责任

依据《广告法》，房企发布虚假广告将面临以下处罚：

1. 县级以上市场监督管理部门责令停止发布广告

2. 没收广告费用

3. 处以罚款（广告费用一倍以上三倍以下）

（三）刑事责任

在特定情况下，房企的虚假宣传行为可能会构成刑事犯罪。

1. 当虚假宣传内容涉及金额巨大，且情节严重时，可能构成诈骗罪或其他相关罪名。

2. 根据《刑法》相关规定，处十年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

房企虚假宣传的防范措施

为了规范市场秩序，保护消费者权益，可以从以下几个方面着手：

房企虚假宣传的法律问题及规制 图2

（一）完善预售监管制度

政府相关部门应当加强对商品房预售环节的监管，要求开发商对宣传内容的真实性进行严格审核和备案。

（二）强化信息披露义务

要求房企在销售过程中必须全面、真实地向购房者 disclose all relevant information, 包括但不限于：

1. 房屋性质

2. 使用年限

3. 限制性条件

4. 周边配套设施的真实情况 etc.

（三）建立广告审查机制

对房地产广告内容实施前置审核制度，由专业机构或监管部门进行把关，确保广告内容真实合法。

（四）加大执法力度

市场监督管理部门应当加大对虚假宣传行为的惩处力度，曝光典型案例，形成有效威慑。

购房者的自我保护与维权路径

作为购房者，在面对房企的销售宣传时，应当提高警惕，采取以下措施：

1. 全面核实信息：不要轻信广告宣传，尤其是对价格、面积等关键信息要通过正规渠道进行核实。

2. 签订书面合同：确保所有宣传承诺以书面形式体现，并明确违约责任。

3. 及时取证：保留房企提供的所有宣传材料，在发生争议时作为证据使用。

4. 依法维权：在权益受损时，可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式维护自身合法权益。

房企虚假宣传问题的解决需要社会各界共同参与。从法律角度完善制度设计的也需要房企提高自身法律意识和社会责任感，摒弃短视逐利的行为模式。只有这样，才能实现房地产市场的良性发展，保护购房者的合法权益，促进社会和谐稳定。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）