泛海城市广场二手房市场法律风险分析与合同履行策略

随着我国房地产市场的持续调整和发展，二手房交易逐渐成为许多购房者的重要选择之一。在二手房交易过程中，买卖双方不仅需要关注市场价格波动、交易流程复杂性等问题，还需特别警惕与防范相关法律风险。重点围绕“泛海城市广场”这一具体项目，探讨其二手房交易过程中的法律风险，并为买受人和出售人提供相应的法律建议及合同履行策略。

泛海城市广场二手房市场的基本情况

泛海城市广场作为某一线城市的重要商业地产项目，因其地理位置优越、交通便利而备受关注。该项目涵盖住宅、商铺等多种用途的房产，吸引了大量投资者和自住需求的购房群体。随着房地产市场的整体调整，泛海城市广场的二手房交易量呈现波动性态势。这一市场也伴随着诸多法律风险，特别是在合同履行过程中可能出现的纠纷问题。

根据2025年第二季度的数据，全国重点城市的二手房挂牌量同比激增28.7%，而泛海城市广场所在区域的二手房成交量也出现显着上升。这一现象的背后反映了购房者的紧迫需求和开发商的市场策略调整。交易量的并不意味着风险降低，反而可能因买卖双方信息不对称、合同条款不明确等问题引发更多的法律纠纷。

泛海城市广场二手房市场法律风险分析与合同履行策略 图1

二手房交易中的主要法律风险点

1. 房屋权属问题

泛海城市广场二手房交易中最常见的法律风险之一是房屋权属不清。这包括但不限于：卖方未取得完整的所有权证；房产存在抵押、查封等权利限制；或卖方并非房屋的实际所有权人（如代持房产）。一旦出现此类情况，买受人可能会面临“钱房两空”的风险。

案例：2024年，某购房者通过中介了泛海城市广场一套二手房。在支付定金和首付款后，卖方因涉及民间借贷纠纷被法院强制执行，房屋被查封。买受人不仅失去了购房款，还面临巨大的诉讼成本。

防范建议：

买受人在签订买卖合应要求卖方提供完整的不动产权属证明，并核实其真实性；

在支付房款前，可委托专业律师对房产进行尽职调查，确保房产无权利瑕庇；

考虑在合同中约定“权属保证条款”，明确卖方需承担因权属问题导致的赔偿责任。

2. 交易价格与税费争议

二手房交易涉及的税费种类繁多，包括契税、增值税、个人所得税等。买卖双方若对税费分担比例或计算基数存在争议，可能导致合同履行受阻或产生额外损失。

案例：2025年，某买方与卖方因增值税和附加税的承担问题发生纠纷。双方在合同中虽约定“各付一半”，但在实际操作中产生了分歧。最终通过法院调解，买方需额外支付10%的税费作为补偿。

防范建议：

在签订合明确各项税费的计算及分担比例，并尽可能以书面形式确认；

买卖双方可委托专业税务顾问或律师协助计算和规避不必要的税费风险。

3. 合同履行中的违约风险

泛海城市广场二手房交易周期较长，涉及多个环节（如签订合同、首付支付、贷款审批、过户登记等）。在此过程中，任意一方的违约行为都可能导致交易失败并产生经济损失。

案例：2024年，某卖方因自身资金需求，在收取买方定金后拒绝继续履行合同，并主张解除协议。法院判决卖方需双倍返还定金并赔偿买方损失。

泛海城市广场二手房市场法律风险分析与合同履行策略 图2

防范建议：

买卖双方应尽量选择信誉良好的中介或律师事务所作为第三方担保；

在合同中明确违约责任及赔偿标准，并设定合理的违约期限；

对于涉及贷款的交易，买方需提前与银行沟通，确保贷款审批进度不影响交易时间表。

泛海城市广场二手房买卖中的合同履行策略

1. 合同条款的设计与审查

合同是二手房交易的核心法律文件，其内容涵盖了交易双方的权利义务及违约责任。为降低法律风险，买卖双方应特别注意以下几点：

确保房产信息（如、面积、产权证号等）的准确性；

明确约定交易时间节点（如交房时间、过户时间）并设定违约金比例；

对交易过程中可能出现的突发问题（如政策调整）作出预见性约定。

2. 中介与律师的作用

中介在二手房交易中扮演着撮合双方的重要角色，但其专业能力和服务质量参差不齐。建议买卖双方在选择中介时，对其资质和信誉进行核实，并要求其提供书面服务承诺。

聘请专业律师参与合同审查和谈判也是降低法律风险的有效手段。律师能够从法律角度对合同条款进行把关，并帮助双方规避潜在纠纷。

3. 交易资金的监管

为保障交易安全，买卖双方可将购房款或定金存入第三方监管账户，待所有交易条件满足后才予以解冻。这种做法能有效防范卖方“跑路”或买方无故违约的风险。

案例分析：泛海城市广场二手房交易中的典型法律问题

案例一：房屋抵押未解除引发的纠纷

某购房者在购买泛海城市广场一套房产时，因出售方未能及时解除房屋抵押而导致过户延迟。买方以合同违约为由提起诉讼，法院判决卖方支付违约金并赔偿损失。

法律评析：

根据《中华人民共和国担保法》相关规定，未解除抵押的房产不得进行交易过户。卖方负有协助买方办理权属转移登记的义务，其未能按时履行的行为构成违约。

案例二：税费分担约定不清引发争议

买卖双方在合同中对税费分担比例未作明确约定，导致在实际操作中出现分歧。法院根据公平原则和交易习惯作出了判决。

法律评析：

《中华人民共和国税收征收管理法》及地方性法规对二手房交易中的税费缴纳有明确规定，买卖双方应严格按照法律法规履行义务。

泛海城市广场作为某一线城市的重要商业地产项目，其二手房市场的繁荣背后隐藏着诸多法律风险。从房屋权属问题到合同履行纠纷，每一步都要求买卖双方谨慎行事。

随着房地产市场政策的不断调整，二手房交易将面临更为复杂的法律环境。建议买卖双方在交易过程中保持高度警惕，并寻求专业机构的帮助，以最大限度地降低法律风险并保障自身权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）