承租人与次承租人的合同履行抗辩及其法律适用

随着城市化进程的加快和房屋租赁市场的繁荣，承租人与次承租人在租赁关系中的权利义务问题日益受到关注。特别是在委托中介出租房屋的情况下，由于转租行为的存在，承租人与次承租人之间的法律关系更加复杂。重点探讨在租赁合同履行过程中，承租人与次承租人如何行使抗辩权，以及相关法律适用的问题。

承租人与次承租人的权利义务概述

在房屋租赁市场中，委托中介出租房屋已成为一种常态。通常情况下，房屋所有权人（以下简称“房东”）会通过中介公司寻找承租人，而承租人在获得房源后又可能将部分或全部房屋转租给次承租人。这种多层级的租赁关系虽然提高了房屋利用效率，但也带来了诸多法律问题。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人（即次承租人）。在实践中，由于房东与中介公司、承租人之间的委托代理关系复杂，常常导致承租人与次承租人在履行合发生争议。

承租人与次承租人的合同履行抗辩及其法律适用 图1

承租人的抗辩事由分析

在租赁合同履行过程中，承租人可能会基于以下原因行使抗辩权：

（一）期限届满与标的物瑕疵

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。如果租赁房屋存在安全隐患或无法正常使用的情形，如漏水、电路故障等问题，承租人可以以此为由拒绝支付租金或要求修复。

（二）行使方式及其限制

承租人在行使抗辩权时，应遵循合同法的相关规定。承租人应当在合理期限内通知出租人，并提供相关证据证明其主张。承租人的抗辩不得无故拖延履行义务，如在房屋维修期间仍需支付部分租金。

（三）期限变更与表见代理

在实践中，由于中介公司的介入，房东与承租人之间的联系可能并非直接。如果次承租人因相信中介公司具有代理权而产生误解，则可能构成表见代理。这种情况下，法院通常会综合考虑各方的过错程度来确定责任分配。

次承租人的抗辩事由分析

次承租人在租赁关系中同样享有一定权利：

（一）抗辩范围及其条件

次承租人可以基于以下理由行使抗辩权：

1. 主张其与承租人之间存在直接的租赁合同关系。

承租人与次承租人的合同履行抗辩及其法律适用 图2

2. 承租人未能提供完整的房屋使用权证明。

（二）与中介公司的连带责任

如果中介公司在促成交易过程中存在过错，如未尽到审核义务或误导房东与承租人签订不合理的条款，则可能需要承担相应的法律责任。

典型案例分析

案例：张三通过中介公司李四介绍，与房东王五签订房屋租赁合同。随后，张三又将部分房间转租给赵六。在后期使用过程中，赵六发现该房屋存在严重的漏水问题，遂以次承租人身份向法院提起诉讼。

法院经审理认为：

1. 承租人张三未能及时履行维修义务，构成违约。

2. 次承租人赵六的抗辩理由成立，可要求张三先行解决房屋瑕疵问题或降低租金标准。

法律适用中的注意事项

（一）程序性问题

法院在处理此类案件时，通常会追加中介公司作为第三人参与诉讼。这样有助于明确各方的责任界限。

（二）实体性问题

在界定各方权利义务时，法院主要依据合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定进行裁判。还会参考房屋管理部门的指导意见。

承租人与次承租人的抗辩权是法律赋予双方维护自身权益的重要手段。但在行使抗辩权时，各方仍需遵循法律规定，尊重契约精神，避免因滥用抗辩权而损害他人合法权益。

随着租赁市场的进一步发展，相关法律规则也需要不断完善，以适应新的社会需求。建议房东、承租人和中介公司在订立合尽量明确各方的权利义务关系，预防潜在的纠纷发生。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）