租房要求继续履行合同的法律指南与实务解析

随着我国城市化进程的加快，房屋租赁市场日益繁荣，承租人的合法权益也受到越来越多的关注。在租房过程中，由于各种原因导致房东或出租方违约的情况时有发生，承租人往往会要求继续履行合同以保障自身权益。从法律实务的角度，详细探讨租房中要求继续履行合同的相关问题，并结合实际案例进行解析。

房屋租赁合同的法律性质与效力

房屋租赁合同是指出租人将其所有或者有权使用的不动产出租给承租人使用，承租人支付租金的行为。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条，租赁合同是双务合同，双方当事人均需履行相应的义务。

在实践中，房屋租赁合同的法律效力主要取决于以下几个方面：

1. 合同的形式：书面形式优先，口头合同虽然有效，但在发生争议时举证难度较大。

租房要求继续履行合同的法律指南与实务解析 图1

2. 房屋产权状况：出租人必须对出租房屋拥有处分权或使用权。如果房屋存在抵押、查封等权利瑕疵，则可能影响合同的履行。

3. 租期限制：根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过该期限的部分无效。

承租人的权益保护与继续履行请求权

在房屋租赁关系中，承租人享有一定的法定权利，包括但不限于：

1. 占有和使用权：承租人在租赁期间内有权合法使用出租房屋。

2. 优先权：根据《民法典》第七百二十六条，在同等条件下，承租人享有优先出租房屋的权利。

3. 续租权：在租赁期满后，承租人在合理期限内有要求与原房东续约的权利。

当房东或出租方违约时，提前收回房屋、提高租金等行为，承租人可以依据《民法典》第五百七十八条的规定，要求对方继续履行合同。但是，在某些特殊情况下，承租人的继续履行请求可能会受到限制。

"买卖不破租赁"原则的适用与例外

为了保护承租人的合法权益，《民法典》第七百二十五条明确规定了"买卖不破租赁"的原则：

规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，即使房东将房屋出售或抵押，新的买受人或债权人仍需遵守原租赁合同。

适用范围：

房屋出租前已经设立抵押权。

房屋出租前已被法院依法查封。

例外情形：

1. 抵押权实现：如果抵押权人在租赁合同成立后对房屋行使抵押权，导致所有权转移，则新的所有人有权要求承租人腾退房屋。

2. 法院强制执行：在司法拍卖过程中，如果买受人明确表示不接受原有租赁关系，且承租人未能提供其他解决方案，法院可能会支持买受人的请求。

租赁合同履行障碍的处理

在实际操作中，由于各种复杂因素的影响，房屋租赁合同的履行可能会遇到障碍。针对这些情况，可以采取以下应对措施：

1. 协商解决：双方应尝试通过友好协商解决问题，达成新的协议。

2. 法律途径：如果协商无果，承租人可以通过诉讼或仲裁维护自身权益。

3. 第三方调解：部分城市已建立房屋租赁纠纷调解机制，承租人可以寻求政府相关部门的帮助。

特殊案例分析

案例一：房东擅自提高租金

基本案情：张女士与李姓房东签订了一份为期三年的租房合同，月租金为20元。一年后，李某以市场行情上涨为由要求将租金提高至350元，并威胁将要断水断电。张女士不同意加租并提起诉讼。

法院裁判：法院认为，根据《民法典》第七百一十二条，出租人在租赁期内不得随意增加租金，除非双方协商一致。最终判决李某不得单方面提高租金，要求继续履行原合同。

案例二：房屋被抵押后的承租权问题

基本案情：王先生通过中介公司承租了一套用于经营的商铺，月租金为80元。一年后，王先生发现房东将该商铺抵押给了某银行，并且银行已向法院申请拍卖该房产。

解决：根据"买卖不破租赁"原则，新的买受人应当继续履行原租赁合同。但需要承租人提供证据证明其合法使用房屋的事实，包括但不限于租赁合同、租金支付凭证等。

实务中的注意事项

1. 签订书面合同：建议承租人在租房时务必与房东签订正式的书面合同，并明确双方的权利义务。

2. 保留完整证据：妥善保存租赁合同、转账记录、维修费用发票等相关证据，以备不时之需。

租房要求继续履行合同的法律指南与实务解析 图2

3. 及时行使权利：如果发现房东有违约行为，应及时通过法律途径维护自身权益，避免错过主张权利的最佳时机。

租房不仅是个人生活的一部分，也是社会经济活动的重要环节。通过完善法律法规和加强执法力度，可以更好地保障承租人的合法权益。作为承租人也应提高法律意识，在租房前仔细审查房屋产权状况，并在必要时寻求专业法律咨询。只有这样，才能确保租赁市场健康有序发展，实现房东与承租人的双赢。

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