续租视为原合同继续履行吗|租赁合同履行|合同法解读

续租行为的法律性质与实践意义

在现代社会的商业和民事活动中，租赁关系作为一种重要的财产利用方式，在经济生活中扮演着不可替代的角色。无论是商业地产、工业厂房还是住宅租赁，续租现象普遍存在。“续租”，指的是一种基于原租赁合同约定或双方协商一致的行为，承租人在原有租赁期限届满后继续使用出租人提供的标的物，并支付相应的租金或其他对价。在许多情况下，续租被视为原合同的延续，即承租人通过其行为表明了继续履行原合同的意思表示。在一些特殊情况下，尤其是当双方未签订新的书面协议时，续租是否构成原合同的继续履行，往往需要结合法律条文、双方意图以及交易习惯进行综合判断。

基于《中华人民共和国合同法》和相关司法解释，结合实践中的典型案例，探讨“续租视为原合同继续履行吗”这一问题背后的法律逻辑和实务操作。

续租行为的法律性质

在分析“续租是否视为原合同继续履行”之前，我们需要明确续租行为的法律性质。根据《中华人民共和国合同法》第七条的规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

续租视为原合同继续履行吗|租赁合同履行|合同法解读 图1

在租赁关系中，续租行为通常被视为一种默示的意思表示。根据《民法典》（原《物权法》）的相关规定，出租人和承租人之间可以通过习惯或默示达成合意。在《民法典》第七百三十四条中规定：“租赁期限届满，房屋承租人继续使用租赁标的物的，出租人可以要求其支付租金；但是如果没有明确约定，则需要根据具体情况判断是否构成新的合同。”

续租行为可以被理解为一种基于原合同的默示延续，或者在特定条件下被视为对原合同条款的部分变更。这种法律性质的判定直接关系到后续权利义务的承担以及纠纷解决的方式。

续租与原合同履行的关系

1. 基于约定的续租：视为原合同继续履行

在实际租赁活动中，许多承租人会在原合同到期前明确表示希望继续租赁标的物。这种情况下，如果出租人同意并继续收取租金，则双方的行为往往被视为对原合同义务的延续。根据《民法典》第七百三十四条的规定：“房屋租赁合同未约定租赁期限的，出租人有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。” 在有明确约定且无争议的情况下，续租通常被认定为原合同的继续履行。

2. 基于交易习惯的续租：可能构成新的合同

如果双方未签订书面协议，但根据长期以来形成的交易习惯，出租人和承租人在租赁期限届满后仍然按原条件继续履行，则这种行为可能被视为一种新的合同关系。在某些商业地产租赁中，双方可能通过口头协商达成一致，而未签订新的书面合同。

此时，续租是否构成原合同的继续履行，需要结合以下因素进行判断：

双方是否就续租的具体条件达成合意；

是否存在交易习惯表明续租应当视为原合同的延续或变更；

续租期间的权利义务是否与原合同一致或存在差异。

3. 特殊情形下的法律适用

在某些特殊情况下，续租可能引发更复杂的法律问题。在疫情期间，承租人因经营困难无法支付租金，出租人选择暂时免收部分租金以维持租赁关系。这种行为虽然在形式上表现为一种宽展，但在实质上是否构成原合同的变更或新合同的成立，则需要根据具体案情和法律规定进行认定。

续租行为的法律风险与实务建议

1. 出租人与承租人的注意事项

根据律师长期处理租赁纠纷的经验，在实际操作中，双方应当尽量避免模糊不清的续租行为。如果希望将续租视为原合同的继续履行，则建议在书面协议中明确约定续租条款，包括续租期限、租金标准等关键内容。

2. 司法实践中的裁判规则

在司法实践中，法院通常会根据不同案件的具体情况作出判断。

如果双方未签订新的书面协议，但承租人通过行为表明其接受原合同的条件并继续使用标的物，则可能被认定为对原合同义务的延续；

若续租期间的权利义务与原合同存在显着差异，则可能被视为新合同关系。

3. 新冠疫情下的特殊考量

在疫情期间，许多租赁纠纷案件涉及租金减免或承租人无法履行合同的情况。此时，司法机关倾向于根据公平原则和诚实信用原则作出裁判，要求双方在平等协商的基础上合理分担风险。

续租视为原合同继续履行吗|租赁合同履行|合同法解读 图2

与建议

续租是否构成原合同的继续履行，并非一个简单的“是”或“否”的问题，而是需要结合法律条文、双方行为以及具体案情进行综合判断。为了避免潜在争议，律师建议出租人和承租人在续租时采取以下措施：

如希望将续租视为原合同的延续，则应当签订书面补充协议；

若存在特殊条件下的续租需求（如疫情期间的租金调整），应当通过书面形式明确双方的权利义务；

在交易习惯较为模糊的情况下，可以通过咨询专业律师或法律顾问，确保自身权益不受损害。

“续租”作为一种常见的租赁行为，在法律上的性质和效力需要根据具体情况进行判定。只有在准确理解法律规定并与实际情况相结合的基础上，才能有效避免租赁纠纷的发生。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）