楼房限购合同不履行|法律后果与责任分析

楼房限购合同不履行？

在近年来的房地产市场调控中，"楼房限购"政策成为许多地方政府规范房市、控制房价的重要手段。"楼

房限购合同不履行"是指合同双方当事人在签订购房合已明确约定了房屋交易的各项条款，但因各种主客观原因导致一方或双方未能按约定履行合同义务的情形。

楼房限购合同不履行主要发生在以下几种情形：

楼房限购合同不履行|法律后果与责任分析 图1

1. 买方因个人经济状况变化、政策限购限制无法完成支付

2. 卖方因房价上涨预期违约拒绝履行交房义务

3. 政策变化导致购房者丧失购房资格

4. 合同约定的条件无法达成，如贷款未能获批等

这种不履行现象不仅损害了合同双方的利益，也对房地产市场的稳定运行造成了冲击。从法律角度来看，认定楼房限购合同不履行的责任归属和处理需要结合具体案例，综合运用合同法、物权法等相关法律法规。

楼房限购合同不履行的主要情形及法律后果

（一）买方原因导致的合同不履行

1. 个人经济能力变化：购房者因收入减少、失业等原因无法按期支付房款。

2. 购房资格受限：部分城市实施严格的限购政策，购房人可能因家庭成员变动等因素而失去购房资格。

典型案例：

张三与李四签订房屋买卖合同后，因当地限购政策调整，张三名下已有两套房产，丧失了第三套房的资格。这种情形下，如果合同中明确约定"买方丧失购房资格则合同自动解除"，卖方可以主张解除合同并要求赔偿损失。

（二）卖方原因导致的合同不履行

1. 房价上涨后的预期违约：

典型案例：王五将自有住房以30万元出售给赵六，并签订买卖合同。随后当地房价大幅上涨，王五拒绝履行交房义务并主张解除合同。法院一般会判决卖方承担违约责任。

2. 标的物灭失或毁损：如房屋因意外事故或自然灾害导致无法交付使用。

（三）政策变化引发的合同履行障碍

地方政府出台新的限购政策，导致购房者不符合购房条件。这种情况下需要具体分析：

如果政策调整属于不可抗力，买方可以主张解除合同并要求返还定金

合同中已有相关条款约定的，按合同约定处理

楼房限购合同不履行的责任认定与法律后果

（一）违约责任认定

1. 明确区分责任类型：

履行不能：指由于客观障碍导致无法履行合同义务

拒绝履行：主观上不愿履行合同义务

2. 举证责任分配：主张不履行的一方需证明存在免责事由或对方过错

（二）法律后果分析

1. 合同解除：

自动解除：因政策变化导致买方丧失购房资格，符合约定条件的

协议解除：双方协商一致终止合同

2. 赔偿损失：

违约金责任：按合同约定支付违约金

实际损失赔偿：如定金、已付款项的利息损失等

（三）特殊情形处理

1. 定金罚则适用：买方或卖方任意一方根本违约，可适用定金双倍返还或没收定金的规定。

2. 逾期交房责任： seller需支付逾期交房违约金，并承担买方因此产生的损失。

案例分析与法律建议

案例一：

楼房限购合同不履行|法律后果与责任分析 图2

基本案情：甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将其名下一套住房出售给乙，总价款50万元。合同签订后，乙支付定金20万元。随后因当地出台限购政策调整，乙无法办理银行贷款。双方协商未果，诉至法院。

法院判决：

1. 确认房屋买卖合同合法有效

2. 由于限购政策变化属于不可抗力因素，法院判决解除合同

3. 卖方返还定金20万元

案例二：

基本案情：丙与丁签订房屋买卖合同后，丙因房价上涨拒绝履行交房义务，并要求买方提高房价。

法院判决：

1. 判决丙继续履行合同或向买方支付违约金

2. 若买方同意解除合同，卖方需双倍返还定金

完善楼房限购合同履行的法律建议

1. 合同签订前应充分评估风险：买方需确认自身购房资格，卖方则要确保房产无抵押等权利瑕疵。

2. 在合同中明确约定不可抗力条款：针对政策变化等情况做出具体规定

3. 严格履行告知义务：中介公司或房地产开发商应如实告知购房者限购政策调整信息

4. 建议签订补充协议：对贷款审批未通过、政策变化等特殊情况预先约定处理方式

楼房限购合同不履行是一个复杂的法律问题，涉及到合同法、物权法等多个法律领域的交叉适用。在实际操作中，需要严格遵循法律规定和合同约定，妥善处理合同履行中的各种障碍。

对于相关当事人而言，签订合应尽量全面考虑可能影响履约的因素，并通过律师或专业中介机构审核把关。政府部门也应加强政策宣传，避免因信息不对称引发不必要的法律纠纷。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）