购买违建房合同履行问题及法律风险分析

随着我国城市化进程的加快，房地产市场蓬勃发展。在这背后也隐藏着一些不容忽视的问题，其中之一便是“购买违建房”。违建房，是指未经合法批准，擅自开工建设并出售的商品房或二手房。这些房屋由于未取得相关建设手续，存在极大的法律风险和安全隐患。从合同履行的角度出发，探讨购买违建房的法律问题及其应对措施。

购买违建房的概念与法律现状

（一）违建房的定义

购买违建房合同履行问题及法律风险分析 图1

违建房是指未经城乡规划部门批准，擅自占用土地并进行建设的房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的建筑物属于违法建筑。

（二）购买违建房合同的法律效力

1. 合同有效性分析

在司法实践中，购买违建房的买卖合同是否有效，需要区分情况来看待。如果出卖人未取得合法建设手续，则其无权处分该房产，可能导致合同无效或部分条款无效。

2. 房屋归属问题

违建房合同履行问题及法律风险分析 图2

违法建筑的所有权无法通过市场交易获得法律认可，即使买受人支付了对价，也无法取得完整的物权。在发生纠纷时，买方往往难以主张标的物所有权。

（三）违建房交易的法律风险

1. 合同履行障碍

由于房屋性质不合法，后续办理产权过户手续将面临巨大困难，导致合同无法正常履行。

2. 行政处罚风险

政府部门可能在任何时候对违法建筑进行查处，要求限期整改甚至予以拆除，这会直接危及买受人的财产安全和居住权益。

3. 刑事责任风险

如果出卖人隐瞒违建事实，故意欺诈买受人，则可能构成刑法中的诈骗罪或合同诈骗罪。

违建房的合同履行问题

（一）商品房买卖合同纠纷

1. 典型案例分析

张某在2023年通过中介公司一套的“优惠价”商品住宅。经查，该楼盘未取得合法土地和规划手续，属于违法建设。后双方因房屋交付发生争议，买方诉诸法院主张解除合同并赔偿损失。

2. 违约责任的认定

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果开发商出售违建房，则其行为构成根本违约，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

（二）二手房交易中的违建成因及应对

1. 二手房交易中的特殊性

与新房市场不同，二手房交易中买家更应关注房屋权属合法性问题。如果出卖人隐瞒房产为违法建筑事实，则需承担相应的法律责任。

2. 中介公司的责任

中介机构负有审查房屋合法性的义务，在明知或应知房源存在问题时仍促成交易，可能会被认定存在过错，需承担连带责任。

（三）违约处理

1. 解除合同

买受人有权以违约为由解除商品房买卖合同，并要求返还已付购房款及相关费用。

2. 赔偿损失

根据《民法典》第五百八十四条，买方可以主张因合同不能履行所遭受的实际损失（如另行租房的费用、装修费用等）的赔偿。

防范违建房法律风险的对策建议

（一）加强前期调查

1. 核实房屋合法性

购房前，应向当地房地产主管部门查询目标房产的基本信息，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及预售/销售许可证等。

2. 审慎签订合同

约定明确的违约责任条款，并附加出卖方对房屋合法性作出承诺和保证的义务，以防后患。

（二）选择正规交易渠道

1. 优先考虑品牌房企

尽量通过大型品牌开发商新房，因其通常会对项目合规性进行严格审查。

2. 通过合法中介购房

如果选择二手房市场，则应选择信誉良好的房地产经纪机构，并要求其提供完整的权属证明文件。

（三）完善法律保障体系

1. 健全法律法规

完善相关法律规定，明确违建房交易中各主体的权利义务关系及法律责任，减少法律适用中的不确定性。

2. 加强市场监管

政府部门应加大对房地产市场的监管力度，严厉打击违法建设和销售行为，维护市场秩序。

违建房不仅会带来巨大的经济损失，更可能危及买方的合法权益和生活安全。在购房过程中，必须提高法律意识，严格审查房屋合法性，并通过合法途径维护自身权益。政府和社会各界也应共同努力，为消费者营造一个健康、有序的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）