小产权房继续履行合同：法律实务与实践探讨
小产权房及其合同履行问题概述
随着城市化进程的加快和房地产市场的繁荣，小产权房作为一种特殊的房产形式，在一些农村地区和城乡结合部普遍存在。“小产权房”，是指在农村集体土地上建设并出售给非集体经济组织成员的房屋。这些房屋通常没有完整的不动产权证书，其合法性存在较大争议。由于价格相对低廉且购房需求旺盛，小产权房的买卖合同纠纷问题逐渐成为法律实务中的热点和难点。
在司法实践中，关于小产权房的买卖合同纠纷案件中，“继续履行合同”是一个核心议题。“继续履行合同”，是指当一方当事人违反合同约定或因其他原因未能履行合另一方有权要求其继续完成合同义务。对于小产权房买卖合同而言，通常表现为买受人要求出卖人协助办理房屋过户手续、交付房屋等。由于小产权房的法律属性复杂，其继续履行问题涉及土地性质、法律法规冲突以及政策限制等诸多因素，因此在司法实践中存在一定的争议和困难。从法律实务的角度出发，结合具体案例和法律规定，探讨小产权房买卖合同中“继续履行”的法律问题。
小产权房继续履行合同：法律实务与实践探讨 图1
小产权房的特点及其法律属性
我们需要明确小产权房的定义和特点。小产权房是指在农村集体土地上建设的商品住宅，其所有权归属通常属于村集体经济组织或村民个人。由于我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于商业开发，因此小产权房的买卖合同往往存在法律障碍。
小产权房买卖合同的有效性问题备受争议。根据的相关司法解释，城市居民购买农村集体经济组织的土地或房屋的行为通常被认定为无效，因为这属于“买卖宅基地”的行为，违反了国家土地管理政策。在实务中，部分法院认为小产权房买卖合同的效力应当综合考虑交易双方的真实意思表示、履行情况以及地方政策等因素，从而作出有利于维护交易稳定的判决。
小产权房买卖合同履行中的法律问题
在司法实践中，关于小产权房买卖合同履行的问题主要集中在以下几个方面：
1. 合同有效性与继续履行的关系
如果小产权房买卖合同被认定为无效，则买受人无权要求出卖人继续履行合同义务。相反，如果合同部分条款有效或整体有效，则买受人有权要求卖方继续履行合同。在些案件中，法院认为虽然买卖宅基地的行为无效，但房屋本身的转让可以部分履行，因此判决卖方协助办理相关手续。
2. 土地性质与过户障碍
小产权房的过户问题直接关系到能否实现合同目的。由于这些房屋通常建在集体土地上，无法直接转化为国有建设用地使用权，因此买受人往往难以通过正常渠道取得不动产权证。这种情况下，卖方是否可以主张因履行不能而解除合同？根据《民法典》第523条的规定，如果债务的履行需要第三人协助而该第三人不予配合，则债务人可以部分或者全部免除责任。在小产权房交易中，卖方负有协助办理过户的义务，因此法院通常会判令其继续履行。
3. 政策因素与合同履行的可能性
我国近年来加大了对农村土地管理的力度，许多地方出台了“宅改”（宅基地制度改革）试点政策。在一些地区，小产权房可能通过补办手续等合法化。在审理此类案件时，法院会综合考虑地方政策和改革方向，决定是否支持买受人的继续履行请求。
司法实践中的典型案例
以下是关于小产权房买卖合同“继续履行”的两个典型案例：
1. 案例一：买方诉请继续履行合同获支持
在法院审理的一起案件中，买方主张其与卖方签订的小产权房买卖合同有效，并要求卖方协助办理过户手续。法院认为，尽管小产权房的交易存在政策性障碍，但合同双方已实际履行了部分义务（如交付房屋），因此应当支持买方的诉请，判决卖方继续履行合同义务。
2. 案例二：因土地性质问题无法履行，合同部分解除
在另一起案件中，法院认定小产权房买卖合同整体无效，但部分条款有效（如支付购房款）。虽然买方无权要求继续履行合同，但卖方仍需退还已收取的购房款项。
小产权房合同履行的法律实务建议
综合上述分析“小产权房能否继续履行”是一个复杂的问题，涉及到合同效力、土地性质、政策限制等多个方面的考量。在司法实践中，法院通常会本着“实事求是”的原则，根据案件的具体情况作出裁判。
对于交易双方而言，以下几点建议值得参考：
1. 谨慎签订合同
买受人在签订小产权房买卖合应当充分了解相关法律法规策限制，并专业律师的意见，以避免因合同无效而遭受损失。
2. 注重证据采集
小产权房继续履行合同：法律实务与实践探讨 图2
如果发生纠纷，交易双方应尽量提供能够证明合同履行情况的证据（如支付凭证、交付记录等），以便法院在认定事实时有所依据。
3. 关注政策变化
地方政策的变化可能直接影响小产权房的法律地位和交易结果。买受人应当及时关注相关法律法规策动态，以便在必要时调整自己的诉讼策略。
4. 寻求法律途径解决争议
如果因合同履行问题发生纠纷，双方应通过法律途径妥善解决，避免采取极端手段或私下协商，以确保自身权益不受损害。
“小产权房能否继续履行”是一个兼具法律性策性的复杂问题。在未来的司法实践中，随着土地制度改革的深入和相关法律法规的完善，这一问题将逐步得到更明确的规范和解决。对于实务工作者而言，则需要不断提升专业素养，以应对日益复杂的法律挑战。
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