认购书起诉履行合同：法律实务中的关键问题与解决策略

在现代商业活动中，认购书作为一种常见的民事协议，在房地产交易、股权投资等领域扮演着重要角色。当一方未能按照认购书的约定履行合另一方往往需要通过诉讼途径维护自身权益。从认购书的法律性质入手，分析如何认定其效力，并探讨起诉履行合同的具体步骤与注意事项。

认购书的法律性质及效力

认购书，又称预定书或意向书，是双方当事人在真实意思表示的基础上签订的协议。其核心目的是为未来的正式合同谈判设定初步框架。根据《中华人民共和国合同法》第2条规定，认购书属于民事合同的一种，具有法律约束力。

1. 认购书与正式合同的关系

认购书起诉履行合同：法律实务中的关键问题与解决策略 图1

实践中，认购书通常不被视为正式的买卖或协议，但其中的一些条款可能在后续履行中发挥重要作用。在房地产交易中，认购书往往包含定金条款、付款方式及违约责任等内容，这些都成为购房者主张权利的重要依据。

2. 认购书的法律效力

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，认购书只要内容合法且双方意思表示真实，就具有法律约束力。任何一方违反认购书约定，另一方均可以此为依据提起诉讼。

认购书起诉履行合同的程序

当发生认购书一方拒绝履行合守约方需要通过司法途径维护权益。具体程序包括以下几个步骤：

1. 确定管辖法院

根据《民事诉讼法》第23条规定，房屋买卖纠纷案件由不动产所在地人民法院专属管辖。在提起诉讼前，需明确管辖法院。

2. 准备诉状和证据材料

起诉必须提交以下材料：

- 原告身份证明

- 认购书原件及复印件

- 履行合同的催告函（如有）

- 支付凭证（如定金收据等）

- 其他相关证据

3. 确定诉讼请求

诉讼请求应具体明确，通常包括以下

- 请求判令被告履行认购书约定的义务

- 请求返还未履行部分已支付的价款

- 请求赔偿因违约造成的损失

- 请求双倍返还定金（如适用）

合同履行中的抗辩事由

在实际案件中，被告往往会提出各种抗辩理由。原告需要提前做好应对准备。

1. 被告可能提出的抗辩

常见的抗辩理由包括：

- 认购书约定不明确

- 客观情况发生变化（如不可抗力）

- 对方存在根本违约

2. 应对策略

针对上述抗辩，原告应收集充分证据予以反驳，

- 提供认购书内容完整的证明

- 列举客观因素不足以构成不可抗力的理由

- 出具被告未履行合同义务的具体事实

违约责任的认定与赔偿范围

在诉讼中，法院将根据《合同法》第12条的规定，综合考虑守约方的实际损失来确定赔偿数额。常见的赔偿项目包括：

- 已支付价款的利息损失

- 重新购房或投资机会丧失的差价损失

- 因违约导致的中介费用支出

案例分析与实务建议

1. 案例分析

房地产开发公司与购房者签订认购书，约定购房者需在7日内支付首付款并签订正式买卖合同。购房者因自身资金问题未能按期履行，开发商以此为由拒绝继续履行。

法院审理认为，认购书合法有效，被告构成违约，最终判令开发商双倍返还定金，并赔偿购房者因此产生的实际损失。

2. 实务建议

在签订认购书前，应认真审核各项条款，确保内容详尽、合法。

约定清楚双方的权利义务及履行期限，避免出现争议。

认购书起诉履行合同：法律实务中的关键问题与解决策略 图2

发生纠纷后，及时通过法律途径解决，以免错过诉讼时效。

认购书作为民事合同的一种，在实际商业活动中具有重要意义。当一方违约时，另一方可以通过司法途径维护权益。在诉讼过程中，准确把握认购书的法律性质，合理确定诉讼请求，并做好充分举证准备，是打赢官司的关键。希望本文对相关从业者有所启发和帮助。

以上内容根据现行法律法规进行整理，具体案件需结合实际情况并咨询专业律师意见。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）