前期物业服务合同的事实履行及法律实务

随着我国房地产市场的快速发展，物业管理行业也随之兴起。前期物业服务合同作为物业管理服务的重要组成部分，在保障业主权益和维护小区公共秩序方面发挥着关键作用。现实中因前期物业服务合同未能完全履行或部分履行引发的纠纷层出不穷。结合相关案例，就“前期物业服务合同的事实履行”这一主题进行深入探讨。

前期物业服务合同的事实履行？

前期物业服务合同是指在物业管理区域内，由物业公司（以下简称“乙方”）接受开发建设单位（以下简称“甲方”）委托，为小区提供前期物业服务所签订的合同。其内容通常包括物业公共服务、装饰装修管理服务、停车管理服务以及其他特约服务等。

事实履行，是指在没有书面协议的情况下，当事人双方已经通过实际行为建立了权利义务关系，且该行为符合法律规定或行业惯例。对于前期物业服务合同而言，事实履行可能发生在以下几种情形：

前期物业服务合同的事实履行及法律实务 图1

未签订正式合同但已经开始服务

合同条款约定不明确，实际履行中双方另行协商补充

合同到期后双方继续维持原有服务关系

需要注意的是，事实履行必须建立在合法合规的基础之上。如果双方对于前期物业服务的内容和标准没有达成一致，或者服务质量不符合约定，则可能引发法律纠纷。

前期物业服务合同事实履行的常见问题

现实中，因前期物业服务合同的事实履行产生的争议主要集中在以下几方面：

服务范围不清晰

服务质量不符合预期

收费项目和标准存在争议

合同终止后的衔接问题

案例分析：某小区业主与物业公司之间的纠纷

在某一案例中，某小区业主委员会以“前期物业服务合同未明确约定停车费收取标准”为由，拒绝支付物业公司在前期服务期间代收的停车费用。法院经审理认为，虽然书面合同对于停车费标准没有明确规定，但双方已通过实际行为建立了收费关系，且收费标准符合当地物价部门规定，因此判决业主委员会应当支付相关费用。

这个案例表明，在前期物业服务合同的事实履行过程中，双方的实际行为同样具有法律效力。只要能够证明服务内容和收费标准符合行业惯例或双方协商一致，则可以作为主张权利的依据。

前期物业服务合同事实履行的法律认定标准

在司法实践中，法院对于前期物业服务合同的事实履行通常会从以下几个方面进行审查：

双方是否通过实际行为建立了服务关系

提供的服务内容和标准是否符合约定或行业规范

是否存在显失公平的情形

是否违反了相关法律法规的强制性规定

法律依据

《民法典》第九百三十八条：

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用及其收取方式。

《物业管理条例》第三十二条：

前期物业服务合同的事实履行及法律实务 图2

前期物业服务合同应当对物业公共服务内容、质量标准、收费方式等作出约定，并在物业管理区域内显着位置公示。

前期物业服务合同事实履行的风险防范与实务建议

为了避免因前期物业服务合同的事实履行引发纠纷，建议从以下几个方面着手：

规范合同签订流程

明确服务内容和标准

加强事后监督与沟通

操作实务

在前期物业服务合同中，应当尽量细化服务内容、质量标准以及收费方式等条款；

在实际履行过程中，及时收集和保存相关证据材料（如会议纪要、付款凭证、服务记录等）；

如发生争议，可以先通过协商或调解解决，必要时再寻求法律途径。

前期物业服务合同的事实履行是物业管理实践中不可避免的现象。在“互联网 ”时代背景下，随着智慧社区的兴起和技术手段的进步，前期物业服务也将更加多元化和智能化。无论服务形式如何变化，只要坚持合法合规、公平自愿的原则，就能够最大限度地维护双方当事人的合法权益。

我们期待通过法律法规的完善和技术手段的应用，进一步规范前期物业服务合同的事实履行行为，推动物业管理行业向着专业化、规范化方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）