成都庭芳苑二手房买卖合同纠纷案例分析及法律要点解析

随着我国城市化进程的加快，二手房交易市场日益繁荣。在二手房交易过程中，由于涉及多方主体和复杂法律关系，买卖合同纠纷时有发生。以“成都庭芳苑”某宗二手房买卖合同纠纷案为例，分析案件基本情况、争议焦点及法院判决结果，并其中的法律要点。

案件基本情况

（脱敏处理）本案涉及的二手房位于四川省成都市某区“庭芳苑”小区，建筑面积约120平方米。原产权人为张三，系该房产的所有权人。张三因急需资金用于经营活动，于2023年5月通过某中介公司与李四签订《房屋买卖合同》。双方约定房屋交易价格为人民币380万元，定金为人民币50万元，买方应于7个工作日内支付首付款，并在1个月内完成银行贷款审批及过户手续。

争议发生过程

1. 合同履行初期

张三按约将该房产的不动产权证书及相关资料交付李四。李四在支付定金后，因个人原因未能按时支付首付款，导致交易进程放缓。双方虽进行了多次沟通，但就后续付款时间未能达成一致。

成都庭芳苑二手房买卖合同纠纷案例分析及法律要点解析 图1

2. 争议升级阶段

2023年7月，张三以买方逾期付款为由，向李四发送书面通知，要求其在5个工作日内补足相应款项并完成付款流程，否则将视为违约并解除合同。李四对此置之不理，并主张双方未就延迟付款达成谅解，故应继续履行原定计划。

3. 法院诉讼阶段

因协商无果，张三于2023年8月向法院提起诉讼，请求判令解除《房屋买卖合同》，并要求被告李四赔偿相应损失。李四则在答辩中主张，其未能按时付款系有合理事由，合同应当继续履行。

法院判决结果

1. 关于合同解除问题

法院经审理认为：

（1）双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有约束力；

（2）李四未按约定期限支付首付款，已构成违约；

（3）张三虽有催告行为，但未能明确表明愿意继续履行合同；

据此，法院判决解除原被告之间的《房屋买卖合同》。

2. 责任分担

法院认为，李四的违约行为是导致合同解除的主要原因。但由于张三在得知买方无法按期付款的情况下，并未采取适当措施（如延长付款期限）来维护交易的可能性，对损失的发生亦存在一定过错。法院判决由被告李四承担70%的经济损失赔偿责任，原告张三自行承担30%的责任。

案件法律要点分析

1. 合同履行中的违约认定

根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同双方应当全面履行约定的义务。本案中，买方李四未按期支付首付款的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。

2. 解除权行使条件

依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，在买方出现根本性违约的情况下，卖方有权解除合同。法院在本案中的判决充分体现了这一司法精神。

3. 守约方损失赔偿范围

根据法律规定，守约方可以要求违约方赔偿其因违约行为而遭受的直接经济损失。若违约方存在恶意违约情形，还应当承担相应的惩罚性赔偿责任。

经验教训与改进建议

本案的发生暴露出二手房交易中存在的若干法律风险点：

1. 合同条款设计需进一步完善

建议在《房屋买卖合同》中明确规定：

（1）付款及时间安排；

（2）违约责任的具体承担；

（3）解除合同的条件和程序。

2. 中介机构服务有待优化

中介公司在撮合交易的应当加强对双方履约能力的评估，并提供更为专业的法律服务。

3. 当事人风险防范意识需加强

买方在签订房屋买卖合应充分考虑自身资金状况；卖方则应提前做好交易背景调查工作。

成都庭芳苑二手房买卖合同纠纷案例分析及法律要点解析 图2

本案的成功审理为司法实践中处理同类案件提供了参考依据。希望能够对广大二手房交易参与者起到警示和指导作用，尽量避免类似纠纷的发生，维护房地产市场的正常秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）