房屋合同纠纷与确权的法律实务分析

在现代民事法律体系中，房屋作为重要的不动产，在经济活动中扮演着不可或缺的角色。围绕房屋买卖、租赁等所产生的合同纠纷以及确权问题，一直是司法实践中重点关注的对象。从法律实务的角度出发，对房屋合同纠纷与确权的相关问题进行详细探讨。

房屋合同纠纷的基本类型及成因

1. 合同效力认定

房屋买卖或租赁合同的效力认定是处理一切房屋相关纠纷的前提。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形包括一方以欺诈、胁迫手段订立合同；恶意串通，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；以及违反法律、行政法规的强制性规定。

在实务中，最常见的房屋买卖纠纷往往涉及“阴阳合同”。“阴阳合同”，是指买方和卖方签订两份内容不同的合同，一份用于办理过户手续（阳合同），另一份则约定真实交易价格或附加其他条件（阴合同）。这种方式虽然在一定程度上规避了税费的缴纳，但却存在巨大的法律风险。一旦发生纠纷，法院通常会以阳合同作为定案依据，认定双方恶意避税的行为无效。

房屋合同纠纷与确权的法律实务分析 图1

2. 房屋权属与过户请求

房屋作为不动产，其所有权转移必须经过登记公示程序。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

在司法实践中，经常会出现买方已支付部分或全部购房款，但因卖方原因未完成过户登记的情形。这种情况下，买方往往会以违约为由提起诉讼，要求确认房屋所有权归属。根据《物权法》的相关规定，在不动产物权转移登记完成之前，买方仅能主张基于合同的债权请求权，而不能直接获得所有权。

3. 违约责任认定

在房屋买卖过程中，最常见的违约行为包括卖方拒绝履行过户义务、买方未按期支付购房款等。违约责任的承担方式主要有继续履行、赔偿损失、解除合同等方式。

以某案为例，甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲在收到全部房款后办理过户登记手续。但在实际操作中，甲因个人原因拖延过户时间，导致乙被迫通过法律途径解决问题。最终法院判决甲限期完成过户，并承担由此产生的违约金和损失赔偿。

房屋确权纠纷的处理流程

1. 初步审查与证据收集

确权的核心是确定权利归属，因此必须对现有证据进行全面审查。包括但不限于：

房屋买卖合同或相关协议；

支付凭证（如银行转账记录等）；

房屋合同纠纷与确权的法律实务分析 图2

不动产登记簿信息；

当事人身份证明文件。

2. 诉前调解与诉讼程序

在正式提起诉讼之前，建议先尝试通过 mediation 程序解决争议。调解成功的情况下，双方可以达成和解协议；若调解失败，则需进入诉讼程序。

3. 法院裁判与执行阶段

法院在审理过程中将重点审查合同的合法性、履行情况以及权属变动的法律事实。裁判结果可能是确认房屋所有权归属、责令被告配合过户，或是解除合同并赔偿损失等。

案例分析：一起典型的房屋确权纠纷

案情简介：

陈某与张某签订了一份预售商品房买卖合同，约定由张某陈某名下一套建筑面积为120平方米的商品房。合同中明确约定了付款（分期付款）和交房时间。在实际履行过程中，张某仅支付了首期款项后便因故终止交易，并拒绝继续履行合同。

争议焦点：

1. 张某是否有权单方面解除合同？

2. 若合同继续履行，陈某是否需要协助办理后续手续？

法院判决：

法院经审理认为，虽然买方中途停止付款构成违约，但卖方并未提供充分证据证明自己遭受的实际损失。法院判决双方解除合同，并由张某承担相应的违约责任。

法律风险防范建议

1. 对于买方：

选择信誉良好的 seller；

尽量采用全款支付以降低风险；

签订合明确时间表和违约责任条款；

2. 对于卖方：

完善交易流程，确保所有环节符合法律规定；

建立完善的合同管理制度，并定期进行法律合规审查。

3. 对双方：

在签署法律文件前，建议聘请专业律师进行 review；

严格遵守合同约定义务，避免因疏忽导致纠纷。

房屋买卖和租赁活动涉及的法律关系较为复杂，稍有不慎便可能引发不必要的争议。无论是买方还是卖方，在参与相关交易时都应当保持高度警惕，并采取相应的风险防范措施。也需要政府相关部门加强市场监管力度，确保房地产市场的健康发展。

法律实务工作是一项需要理论与实践紧密结合的工作领域。通过对房屋合同纠纷和确权问题的深入研究与分析，不仅有助于规范实务操作，更能为未来可能出现的类似案件提供借鉴与参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）