农村房屋买卖合同纠纷诉讼：法律依据与实务操作指南

随着我国城市化进程的加快，大量农村人口涌入城市，农村土地和房屋的价值逐渐凸显。在农村房屋买卖过程中，由于法律法规不完善、交易双方法律意识薄弱等原因，房屋买卖合同纠纷案件屡见不鲜。这类纠纷不仅关系到农民的合法权益，也涉及土地政策和社会稳定问题。结合相关法律法规和实务案例，系统分析农村房屋买卖合同纠纷的主要类型、解决路径及诉讼注意事项。

农村房屋买卖合同的基本法律框架

1. 法律依据概述

农村房屋买卖合同纠纷诉讼：法律依据与实务操作指南 图1

农村房屋买卖属于民事合同范畴，主要适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释。根据《民法典》第596条至第608条的规定，合同订立应当遵循平等、自愿原则，且不得违反法律法规或社会公共利益。

2. 特殊政策考量

农村房屋买卖不同于城市商品房销售，受到土地管理制度和 rural land management policy 的约束：

农村宅基地属于集体所有，农民只有使用权，无所有权。

根据《民法典》第363条和相关土地管理法律，农村宅基地转让需经村委会或集体经济组织批准。

农村房屋买卖合同纠纷的主要类型

1. 无效合同纠纷

当房屋买卖合同因违反法律法规或公共利益被认定无效时，双方应返还原物或赔偿损失。典型案例包括未获得集体经济组织批准的私下交易。

2. 履行障碍纠纷

这类纠纷多因卖方违约（如一房多卖、恶意毁约）或买方支付不能引发。实务中需区分不同情况适用定金罚则或违约责任。

3. 物权登记争议

房产过户涉及不动产登记，若因政策限制或历史原因无法办理，易引发纠纷。此时需结合地方政策和法律规定提出解决方案。

解决农村房屋买卖合同纠纷的实务策略

1. 诉讼前准备工作

详细梳理案件事实，收集相关证据（如购房协议、支付凭证、村委会证明等）。

查询房产状况，了解是否存在抵押、查封等情况。

考虑申请诉前财产保全，防止资产流失。

2. 起诉条件与管辖法院

起诉必须满足主体适格、有明确诉讼请求、属于受案范围等基本要求。

农村房屋买卖合同纠纷诉讼：法律依据与实务操作指南 图2

根据《民事诉讼法》第23条规定，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

3. 诉讼主张的确定

当事人在诉讼中应基于具体事实，提出合理的诉讼请求。

要求继续履行合同并办理过户；

请求解除合同并返还购房款；

主张赔偿损失等。

典型案例分析

1. 案例一：未获批准的房屋买卖

买方张某在未获得村委会同意的情况下，与村民王某签订农村房屋买卖协议。后因政策限制无法过户，张某诉至法院要求确认合同无效并返还购房款。法院经审理认为未经批准的买卖合同无效，判令双方返还财产。

2. 案例二：一房多卖情形

李某与赵某签订农村房屋买卖合同，收取定金后又将房产卖给钱某，并办理了过户手续。买方赵某起诉要求履行合同。法院认为李某构成预期违约，判决其承担双倍定金责任，但因该房已归新买主所有，无法强制李某继续履行。

诉讼注意事项

1. 证据的收集与整理

全面收集能证明双方真实意思表示和交易行为的证据。

注意保存与村委会或其他权利主体沟通的相关记录。

2. 法律政策的变化

建议密切关注国土资源部及地方政府出台的相关政策，确保诉讼请求合法合理。

部分省份对农村房屋买卖有地方性规定，需特别注意差异。

3. 调解与和解的重要性

尽量通过调解或协商解决纠纷，在获得实际利益的降低诉累。

法院在审理此类案件时也倾向于促成双方达成和解协议。

农村房屋买卖合同纠纷的妥善处理不仅关系到个案的公平正义，还涉及土地政策和社会稳定问题。在实务操作中，诉讼参与人应充分了解相关法律法规，审慎评估案件情况，并在专业律师的指导下制定合理的诉讼策略。相关部门也需加强监管和法律宣传，减少此类纠纷的发生，保护农民的合法权益，维护农村社会的和谐与稳定。

（本文为法律实务参考文章，观点仅供参考，具体案例请结合最新法律法规及司法实践处理）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）