保洁服务合同纠纷：法律问题解析与解决方案

随着城市化进程不断加快，物业管理与保洁服务行业需求日益。作为中心城区之一的因其繁华的商业与密集的人口，对于高质量物业服务的需求尤为显着。在实际的物业服务合同履行过程中，因保洁服务质量、费用支付、责任划分等问题引发的纠纷也屡见不鲜。结合相关案例与法律条文，就保洁服务合同纠纷的常见问题进行深入分析，并探讨有效的解决路径。

保洁服务合同的概念与特点

保洁服务合同是物业服务合同的重要组成部分，通常指甲方（业主或物业公司）委托乙方（专业保洁公司）对其物业区域内的环境卫生进行定期维护与管理。在这类商业密集的城区，保洁服务不仅关系到小区居民的生活质量，更直接影响商业环境的整体形象。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用、服务期限、服务标准以及其他双方约定的条款”。在具体实践中，保洁服务合同往往会对服务范围、清洁频率、服务质量、收费方式等内容作出详细规定。常见的保洁服务项目包含但不限于：建筑物外立面清洗、公共区域卫生维护、垃圾分类与处理等。

需要特别注意的是，保洁合同中往往涉及多方利益关系，包括业主委员会与物业公司之间的委托关系，以及物业公司与保洁公司之间的劳务外包关系。这种多层级法律关系可能导致责任划分不明确的问题，成为未来纠纷的隐患。

保洁服务合同纠纷：法律问题解析与解决方案 图1

保洁服务合同常见的法律问题

（一） services quality dispute（服务质量争议）

在实际案例中，因保洁服务质量导致的矛盾屡见不鲜。部分小区居民反映，物业公司委托的保洁公司未能按约定频率进行清洁工作，导致公共区域 litter 和污渍堆积问题严重。

根据《民法典》第九百四十三条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。若保洁公司未履行合同义务，业主可依法要求其承担违约责任。在具体实践中，服务质量的评判往往面临“主观性较强”的困境——不同业主对“清洁度”的标准可能存在较大差异。

针对这一问题，法院通常会依据合同约定的标准以及行业规范（如《物业保洁服务等级划分》）来判断是否构成违约。若保洁公司未能达到约定的服务质量，则应承担相应的赔偿责任。

（二） service fee disputes（费用支付争议）

在这类高成本区域，物业服务收费水平普遍较高，这也使得因费用问题引发的纠纷相对较多。

实践中，常见的情形包括：

1. 物业公司未按合同约定及时支付保洁服务费。

2. 业主委员会以服务质量不达标为由拒绝支付相应费用。

3. 在疫情期间，部分企业以经营困难为由要求降低收费标准。

根据《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费…… 物业公司不得采取停止供电、供水等方式催交物业费”。

在具体案例中，若因服务费问题发生争议，双方均可依据合同条款和收费明细主张权利。需要注意的是，物业公司单方面调整收费标准的行为可能涉嫌违约。

（三）责任划分与追偿问题

在联合外包模式下，物业服务企业与保洁公司之间的权责关系往往需要明确界定。若因保洁服务导致第三人损害（清洁设备故障引发的人员受伤），则需区分各方的过错程度进行责任划分。

根据《民法典》的相关规定，若物业公司未尽到对第三方服务供应商的资质审查义务，则可能承担相应的连带责任。在案例中，小区因保洁公司使用不合格清洁剂导致住户车辆受损，法院最终判决物业公司与保洁公司共同承担赔偿责任。

常见争议的解决路径

（一）加强合同管理

建议在签订保洁服务合明确以下关键条款：

1. service scope（服务范围）：详细列举保洁服务的具体内容。

2. service frequency and standards（服务频次与标准）：设定可量化的考核指标。

3. payment terms（支付方式与周期）：约定具体金额、支付时间及逾期处理方式。

4. 违约责任与争议解决机制：明确违约情形下的赔偿条款，并约定优先采用协商或调解方式解决争议。

（二）建立科学的评估体系

建议引入第三方评估机构，定期对保洁服务质量进行客观评价。这种“第三方评估机制”能够有效减少因主观判断带来的争议。

（三）完善应急预案

针对突发性卫生事件（疫情、严重污染天气等），建议提前制定应急处置方案，明确各方的责任分工与协作流程。

案例分析——小区保洁服务纠纷案

案件回顾：

高档住宅小区的业主委员会因对物业公司选聘的保洁公司服务质量不满，多次向相关部门投诉。双方就清洁频率、人员配置等问题未能达成一致，最终导致该小区在3个月内发生了3次大规模群体性事件。

法院判决：

1. 判定物业公司未尽到对保洁公司的资质审查义务。

2. 责令物业公司与保洁公司共同承担违约责任，并向受影响业主进行相应赔偿。

3. 要求双方重新协商，制定更加科学合理的服务标准。

法律评析：

保洁服务合同纠纷：法律问题解析与解决方案 图2

本案的典型意义在于厘清了物业公司与其外包单位之间的权责关系。法院明确指出，物业公司仅以“转包”为由推卸责任是不符合《民法典》相关规定的。

作为国际大都市的核心区域，对物业服务的需求既高且多元。随着市场竞争的加剧和消费者维权意识的提高，保洁服务合同纠纷的相关法律问题也将愈发凸显。解决此类争议的关键在于：前期加强合同管理、中期注重服务质量监控、后期完善应急机制。

通过各方共同努力，我们相信物业管理水平必将迈向更阶，为居民与企业提供更加优质的服务保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）