房屋购买合同纠纷法律问题及解决之道

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖交易日益频繁。在实际操作过程中，由于政策变化、市场波动、主体资格不全等多种因素的影响，房屋购买合同纠纷案件层出不穷。这些纠纷不仅影响了交易双方的合法权益，也增加了社会经济活动的不稳定因素。从法律角度出发，结合真实案例，深入分析房屋购买合同纠纷的关键问题，并提出相应的解决对策。

房屋购买合同的主要风险点

（一）政策调整引发的风险

“国五条”“认房又认贷”等房地产调控政策的出台，对房屋买卖双方的权利义务关系产生了深远影响。在某些城市，由于限购政策的实施，部分购房者因不符合购房资格而无法完成交易，导致合同目的落空。根据《民法典》第15条的规定，这种情况属于情事变更，当事人可以主张解除合同或者调整价款。

（二）定金合同的风险

在房屋买卖过程中，定金作为合同履行的担保形式被广泛采用。在实践中，经常会出现“定金收条”内容不规范的问题。在案例10中，原告仅支付了的“购房定金”，但双方并未签署正式的房屋买卖合同。根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第90条规定，如果合同未能订立，且不可归责于双方的因素，则出卖人应当返还定金。

（三）抵押权未涤除的风险

在二手房交易过程中，部分房屋存在银行抵押权尚未解除的情况。根据《物权法》第191条的规定，“抵押的财产未经抵押权人同意不得转让”。在案例9中，法院明确指出，即使房产设置了抵押权，只要双方协商一致，并征得抵押权人同意，交易仍然是合法有效的。

房屋购买合同纠纷法律问题及解决之道 图1

房屋购买合同纠纷的主要类型

（一）因限购政策引发的纠纷

由于限购政策可能导致买受人不具备购房资格，这种情况下，买受人往往以“情事变更”为由主张解除合同。在案例4中，法院认为如果买受人的购房资格不能归责于双方，则可以适用《民法典》第15条的规定，允许其解除合同。

（二）因房价上涨引发的违约纠纷

在市场行情持续向好的情况下，部分卖方为了追求更高的售价，可能会单方面违约。这种行为不仅违背了契约精神，也违反了《民法典》第578条关于预期违约的规定。

（三）因信息不对称引发的虚假宣传纠纷

房地产开发企业在销售过程中，往往会对楼盘的质量、配套等事项进行夸张宣传。一旦交房时发现实际情况与宣传不符，买受人可以依据《消费者权益保护法》主张权利。

防范房屋购买合同纠纷的有效措施

（一）加强合同签订前的尽职调查

在签署购房合双方应当详细约定交易条件、违约责任等关键事项。特别是在涉及“定金收条”的情况下，要明确区分定金和订金性质。必要时，可以请专业律师参与审查。

（二）合理设置合同条款

为防范政策风险，在合同中可约定相应的退出机制。对于限购政策可能导致买受人资格丧失的情形，可以在合同中事先约定解除条款，明确双方的权利义务关系。

（三）注重证据的收集与保存

在交易过程中，买卖双方应当妥善保存所有书面文件和往来函件，包括但不限于房地产认购书、定金收据、付款凭证等。这些证据在发生纠纷时将发挥重要作用。

多元化纠纷解决机制的应用

（一）协商调解的作用

大多数房屋买卖合同纠纷都可以通过友好协商解决。当事人可以通过房地产中介组织或第三方调解机构寻求和解，从而避免诉累。

房屋合同纠纷法律问题及解决之道 图2

（二）仲裁途径的优势

如果双方在合同中约定了仲裁条款，则可以依照约定将争议提交至专业仲裁委员会处理。这种相较于诉讼更为高效便捷。

（三）法院诉讼的兜底作用

当协商调解无法达成一致时，当事人应当及时向人民法院提起诉讼，通过司法途径维护自身合法权益。

房屋合同纠纷的妥善处理不仅关系到交易双方的切身利益，也对规范房地产市场秩序具有重要意义。在实践中，各方主体应当增强法律意识，严格依法履约，并借助多元化纠纷解决机制妥善应对可能出现的各种问题。唯有如此，才能推动我国房地产市场的持续健康发展。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）