限购政策下房屋买卖合同纠纷的法律实务分析

随着我国房地产市场的不断发展和完善，各级政府为了抑制房价过快上涨，保障住房刚需群体的购房权益，纷纷出台了限购、限贷等一系列调控政策。这些政策的出台在一定程度上稳定了房地产市场秩序，但也对存量房屋买卖合同的履行产生了深远影响。特别是在限购政策实施前业已签订的房屋买卖合同，在政策调整后出现了买受人因不具备购房资格而要求解除合同的情形，此等情况下如何妥善处理房屋买卖合同纠纷，平衡双方当事人的权益，成为实务中亟待解决的问题。

限购政策对房屋买卖合同履行的影响

（一）限购政策的法律性质分析

地方政府实施的限购政策，通常以政府文件或部门规章的形式发布。此类政策虽不具有法律强制效力，但因其会对银行贷款、购房资质认定等方面产生实际影响，间接构成了对房地产交易的行政管理手段。

限购政策下房屋买卖合同纠纷的法律实务分析 图1

（二）限购政策与房屋买卖合同的关系

在"限购令"发布前订立的房屋买卖合同,若政策调整后使买受人丧失购房资格,此属於情事变更。《关於适用若干问题的解释(一)》第36条规定，情事变更原则上仅用於契约成立後之变化。故在事实层面仍需区分不同情形具体分析。

限购政策引发的房屋买卖合同纠纷

（一）买受人因限购政策丧失购房资格导致的违约纠纷

1. 常见争议点：

（1）买受人要求解除合同是否符合法定解除条件？

（2）卖方是否有权请求 buyer 承担违约责任？

（3）定金或首付款如何处理？

2. 法院审理要旨：

（1）法院通常查明限购政策实施後买受人确已丧失购房资格；

（2）判断合同目的能否实现，若不能则支持解除合同；

（3）卖方需证明因 buyer 违约所遭受之损失，方可请求赔偿。

（二）买卖双方就首付比例提高的履约争议

1. 纷争焦点：

（1）卖出方要求提高首付条件是否构成变更合同条款？

（2）若 buyer 未按期支付增加的首付金额，卖方有无解约权？

（3）双方就首付调整达成备忘录或补充协议的情况如何处理？

2. 规范指引：

（1）参照《民法典》第583条关於债务履行费用过高的规定；

（2）参照《关於商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第条规定。

限购政策下房屋买卖纠纷的法律实务要点

（一）诉讼主张与 evidentiary 论证

1..buyer 端：

（1）提供行政主管部门出具之购房资格丧失证明；

（2）证明已依约履行 payment义务 ；

（3）援引情事变更原则请求解除合同。

2.seller 端：

（1）要求.buyer 提供限购政策出台前已具备购房条件之 evidence；

（2）检附催告履行通知文件，证明 buyer 迟延履约；

（3）提出实际损失数额及相关费用凭证，请求买方赔偿。

（二）诉讼程序中需注意的事项

1. 时效问题：

（1）注意法定或约定的解除权行使期限；

（2）防止因超过诉讼时效而丧失胜诉权利。

2. 管辖法院选择：

（1）遵循地域管辖原则，即房产所在地法院；

（2）注意特殊地域管辖规定。

（三）裁判结果的可预测性

1.法院通常会综合考虑下列因素作出裁判：

（1）合同履行的程度；

（2）双方当事人的过错程度；

（3）market price 的变化；

（4）当事人经济状况及履行能力。

案例分析与实务启示

案例一： buyers 已支付部分首付款但因限购政策失资格解除合同案

基本案情：

A于2022年5月1日与B签订房产买卖合同，约定於2023年1月1日前付清所有购房款。2023年开始实施 Wohnung 购买新政，A因外地户口被限购，无法办理按揭贷款。

法院裁判：

法院认为限购政策变化导致 A丧失购房资格，合同目的无法实现，Support A解除合同诉请。判令B返还已付定金5万元并承担案件受理费。

实务启示：

1.在签订房屋买卖合双方当事人应充分了解地方限购政策；

2.交易一方因被限购而要求解除合同的诉讼请求通常会获得法院支持；

3.seller 在诉讼中需注意做好催告履行及减轻损失工作。

案例二：因首付比例提高买方拒绝履约案

案件情况：

C与D签订房屋买卖 Contract， agreement 读定首付金额为30%。2023年限购政策实施後，银行提高首付比例至40%，C因此拒绝增付额外款项。

court 裁定：

法院认为合同履行条件未发生重大变更，判令C承担违约责任，不得解除合同。

实务启示：

限购政策下房屋买卖合同纠纷的法律实务分析 图2

1.首付比例提高属於买方能预见之 risk;

2.buyers 必须在约定期限内支付相应款项；

3.调整首付比例往往需要双方达成一致并同意书。

限购政策作为一项重要的房地产调控措施，在保障居民住房权益的也会对存量房交易市场产生冲击。司法实务中需注意平衡保护合同当事人的合法权益，既要防止因不恰当解除合同而损害卖方利益，也要避免加重 buyer 负担而影响其基本居住需求。此类案件的妥善处理对於维持房地产市场秩序具有重要意义，在法律适用上尤具参考价值。

以上文章仅供示意，具体案例需根据实际情况和专业法律建议办理。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）