民事诉讼案例简洁：袁某洁诉张某龙房屋租赁合同纠纷案

本文通过分析袁某洁诉张某龙房屋租赁合同纠纷一案，探讨委托人与间接代理人签订合的法律风险及合同相对性原则的应用。案例围绕欠款事实认定、承诺书效力、损失赔偿等核心问题展开，最终法院判决支持了原告全部诉讼请求。本文对租赁合同履行争议中的代理关系处理、违约责任承担以及诉讼程序选择具有重要参考意义。

本文共分四个部分：介绍基本案情和争议焦点；分析被告张某龙的抗辩理由及其法律问题；阐述法院裁判结果及所体现的法律原则；案件启示并对未来纠纷预防提出建议。文章结尾部分就本案涉及的重要法律问题进行评析。

基本案情概述

原告袁某洁系某商铺所有权人，为经营需要，其委托李某聪处理该商铺出租事宜。2021年3月1日，在李某聪的代理下，与被告张某龙签订《商铺租赁合同》。合同约定：张某龙承租该商铺用于商业经营活动，租金标准、支付方式、租赁期限等事项均明确载明。

在履行过程中，张某龙多次拖欠租金、水电费及物业管理费等费用。针对上述欠款问题，袁某洁通过微信等方式多次催讨，并于2023年7月15日收到张某龙签署的《承诺书》。该承诺书明确列明欠款总额、还款计划、违约责任以及争议处理条款，并约定张某龙需承担因维权产生的律师费。

民事诉讼案例简洁：袁某洁诉张某龙房屋租赁合同纠纷案 图1

由于张某龙未按承诺履行，袁某洁便于2023年9月向法院提起诉讼，主张被告支付拖欠租金、违约金及相关费用。在庭审过程中，张某龙对欠款事实部分予以认可，但辩称其未曾见过商铺所有权人本人，认为合同应由李某聪直接主张权利，并提出管辖权异议。

争议焦点分析

（一）被告抗辩理由的法律问题

1. 约定了争议处理条款

被告张某龙在《承诺书》中明确选择了争议解决方式，并同意承担律师费等费用，但其在庭审中的抗辩理由与该约定内容相悖。法院认为，承诺书内容真实、合法有效，对双方具有约束力。

2. 未实际见过商铺所有权人是否影响合同履行

被告提出未曾直接与原告袁某洁接触，认为合同应由李某聪主张权利的抗辩理由，实质上是质疑代理人的法律地位。法院根据《民法典》第九百二十四条规定指出：受托人以自己的名义与第三人订立 contract，第三人知道该委托关系的，被告张某龙在签订合明知李某聪为原告代理人，具有完全履行合同的意思表示。

3. 是否应追加李某聪作为第三人

被告请求法院追加李某聪参与诉讼。法院认为，依据《民事诉讼法》相关规定，只有在必要的共同诉讼情形下才需追加，而本案争议系围绕租赁合同履行产生的违约责任问题，李某聪并非必须参加诉讼的当事人。

法院裁判结果及法律评析

（一）裁判结果

1. 欠款事实清楚：被告张某龙认可欠款金额及其计算方式，且有《承诺书》在案佐证。

2. 违约金条款有效：承诺书中明确约定违约责任，经审理认为符合法律规定，予以支持。

3. 法院驳回被告关于管辖权异议的主张。

4. 支持原告要求被告支付律师费等诉讼费用。

（二）法律评析

1. 合同相对性的原则适用

本案中，李某聪作为原告袁某洁的代理人签订合同，张某龙明知代理关系，仍与李某聪签订合同，构成表见代理。法院严格按照合同相对性原则作出裁判，明确了代理人行为的法律后果由被代理人承担。

2. 违约责任的加重情形

法院对承诺书的效力予以确认，支持了原告要求支付额外违约金和律师费的诉请，体现了对诚信履约原则的维护。

3. 诉讼程序的选择与适用

在处理管辖权异议时，法院严格审查案件事实，避免因不必要的程序拖延影响实体权益的实现。

案例启示与建议

（一）案件启示

1. 代理纠纷中的风险防范

委托人应明确代理人授权范围，并通过书面形式固定委托关系。作为承租方，在签订合应对相对人的身份和权限进行核实。

2. 违约责任的加重规则适用合理

法院对"违约金 律师费"双赔的支持，对于提升合同履行诚信度具有积极意义。建议在日常合同订立中，充分考虑自身履约能力，谨慎约定违约责任条款。

3. 诉讼策略的选择

在明确属于被代理人权利主张的情况下，法院未支持追加代理人为第三人的请求，有利于纠纷的高效解决。

（二）未来风险防范建议

1. 完善合同条款设计

建议在房屋租赁等民事活动中，充分考虑可能出现的风险点，并通过专业法律人士参与合同起和审查环节，避免潜在争议的发生。

2. 加强对代理人的管理

民事诉讼案例简洁：袁某洁诉张某龙房屋租赁合同纠纷案 图2

如需委托他人处理事务，应签订书面委托协议明确代理权限、事项范围及责任划分。要求代理人定期汇报工作进度和资金流向，确保风险可控。

3. 及时主张权利维护权益

在对方违约时，应积极通过合法途径主张权利，注意固定证据链，避免因拖延导致损失扩大。

该案的审理体现了民事诉讼中合同相对性原则的重要地位，也对实践中的委托代理关系处理提供了有益指导。通过对案件的深入分析，我们能够更好地理解民事诉讼中关于违约责任认定、承诺书效力以及代理关系处理的相关法律适用问题。未来在类似纠纷中，各方当事人应更加注重合同履行过程中的风险防范和权益保护意识。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）