借名买房|合同纠纷：法律定性与权益保护分析

“借名买房”是指一方以另一方名义购买房产，实际支付购房款及相关费用的行为。实践中，这种行为 often arises in scenarios such as close family members assisting with property purchases due to credit restrictions or limited purchasing capacity. 探讨借名买房是否属于合同纠纷，并分析其法律定性与权益保护问题。

借名买房的法律性质

1. 借名买房的合同关系认定

借名买房作为一种民事行为，通常涉及委托代理或代购协议。从法律角度来看，借名买房本质上是一种合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第2条，“合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 在借名买房中，实际购房人与名义购房人之间形成委托代理关系，双方通过口头或书面形式约定权利义务。

2. 借名买房与物权登记的关系

物权法规定，“不动产物权的设立和转让，经依法登记，发生效力。” 在借名买房中，房产登记在名义购房人名下，但实际出资人为实际购房人。这种情况下，房产权属登记与实际权利归属存在差异，容易引发争议。

借名买房|合同纠纷：法律定性与权益保护分析 图1

借名买房纠纷类型

1. 合同履行争议

最常见的纠纷是因合同履行问题引发的诉讼，如名义购房人拒绝办理过户手续、拒绝返还购房款等。这类案件中，法院通常依据双方签订的借名买房协议或相关证据材料进行判决。

2. 物权归属争议

当名义购房人反悔时，可能会引发物权归属争议。此时，实际购房人需要证明其为实际权利人，并要求变更房产登记信息。

3. 善意第三人保护问题

在借名买房中，若名义购房人将房产出售或抵押给不知情的第三方，实际购房人的权益可能受到损害。这一问题涉及到《物权法》对善意第三人的保护规定。

司法实践中借名买房纠纷的处理规则

1. 合同效力认定

借名买房合同的有效性是法院审理的关键点之一。根据法律规定，只要不存在《合同法》第52条规定的无效情形（如欺诈、胁迫等），借名买房合同通常被视为有效。

2. 权益保护原则

法院在处理借名买房纠纷时，会综合考虑以下因素：

当事人的真实意思表示

合同履行情况

房地产市场的变化对实际购房人权益的影响

是否存在善意第三人

借名买房的风险与防范建议

1. 签订书面协议

为避免未来争议，双方应签订详细的借名买房协议。协议内容应包括：

双方基本信息

借名原因

购房款支付方式及时间

房屋所有权归属约定

违约责任

其他权利义务事项

2. 证据收集

实际购房人应妥善保存所有交易凭证，包括：

支付购房款的流水记录

借名买房协议

物业费、维修基金等后续费用支付凭证

征信报告或其他证明材料（如银行贷款由实际购房人办理）

3. 及时变更登记

条件允许的情况下，建议尽快完成房产过户手续。若因政策限制无法立即办理，也可通过公证等方式固定证据。

借名买房|合同纠纷：法律定性与权益保护分析 图2

借名买房作为一种特殊的民事行为，在实践中容易引发合同纠纷和物权争议。无论是合同履行还是物权归属问题，都需要在法律框架内妥善解决。实际购房人应提高风险意识，通过签订书面协议、收集保存相关证据等措施维护自身权益。司法机关在处理此类案件时，也应兼顾合同效力与物权登记的关系，平衡保护各方利益。

通过明确借名买房的法律性质和适用规则，可以更好地指导实践操作，保障当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）