房屋买卖合同纠纷|常见案由及法律风险防范

房屋买卖合同纠纷？

房屋买卖合同纠纷是指在房地产交易过程中，因合同履行、权利义务分配或违约责任等问题引发的法律争议。这类纠纷是民商事审判中的高频案件类型，涉及范围广、法律关系复杂，且常伴以较高的标的额和强烈的情感因素。随着我国城市化进程的加快和房地产市场的持续活跃，房屋买卖合同纠纷的形式也在不断翻新。

“假包”一般指在房屋买卖过程中，买方通过虚假包装（如虚构交易背景、隐瞒真实信息等）手段，逃避法律义务或规避监管的行为。这种行为不仅扰乱了正常的市场秩序，还可能对交易安全造成威胁。实践中，“假包”行为常见于以下几种情形：

1. 阴阳合同：指买卖双方签订两份或多份内容不一致的合同，一份用于备案（通常是低房价），另一份则用于实际履行（高房价）。这种做法的目的通常是规避税费或逃避限贷政策。

2. 虚假按揭：买方通过虚构首付款来源、伪造收入证明等方式，骗取银行放贷。

房屋买卖合同纠纷|常见案由及法律风险防范 图1

3. 代持购房：实际买房人与名义买房人达成协议，由后者出面签订合同并办理手续。

4. 合同诈骗：卖方或买方以非法占有为目的，采取虚构事实、隐瞒真相等手段，骗取对方财物。

房屋买卖合同纠纷的成因复杂，既可能源于合同订立过程中的信息不对称，也可能是因为交易完成后对权责划分的争议。这类纠纷不仅影响交易双方的利益，还可能波及第三方（如银行、中介等），具有很强的社会关联性。

根据《民事案件案由规定》的规定，房屋买卖合同纠纷包括以下具体类型：

商品房预约合同纠纷：指因商品房预约合同的订立、履行或解除而引发的争议。

商品房预售合同纠纷：主要涉及期房买卖中的权利义务冲突。

商品房销售合同纠纷：即现房交易中产生的法律问题。

二手房买卖合同纠纷：涉及存量住房交易的各种争议。

房屋买卖合同纠纷的常见案由及分析

1. 商品房预约合同纠纷

商品房预约合同是指购房者在签订正式购房合同之前，向开发商支付定金或意向金而达成的协议。这类合同通常约定双方在一定期限内签订正式合同的权利义务。实践中，常见的争议包括：

开发商在约定时间内未能提供符合要求的商品房。

购房者因自身原因拒绝签订正式合同。

根据《民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立不动产物权的合同（如商品房买卖合同），除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”预约合同本身是具有法律效力的，违约方需承担相应的法律责任。

2. 商品房预售合同纠纷

预售是指开发商在获得预售许可后，将尚未建成的商品房出售给购房者的行为。此类交易因涉及期房交付的风险，容易引发以下争议：

开发商延迟交楼。

建筑质量未达标。

预售合同的限购政策变化影响。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，在预售过程中，开发商不得将已预售的商品房再次出售或抵押。否则需承担双倍返还购房款等法律责任。

3. 二手房买卖合同纠纷

二手房交易涉及的主体更多，法律关系更为复杂：

标的物瑕疵：如房屋存在产权争议、抵押查封等问题。

虚假宣传：中介或卖家虚构房屋状况（如学区房）诱导买家。

首付贷”问题：部分银行与中介机构合作，违规提供首付款融资。

4. 其他常见争议：

合同履行中的违约行为（如买方拒付尾款、卖方拒绝交房）

合同解除后的退款纠纷

因政策变化（如限购限贷）引发的合同变更或撤销

房屋买卖合同纠纷的法律责任与防范

在房屋买卖过程中，各方主体的行为均应符合法律规定。作为买方：

应选择信誉良好的中介及开发商。

仔细审查卖方的产权证明。

遵守约定的付款义务。

作为卖方：

应如实披露房产信息。

按时履行交房及其他协助义务。

房屋买卖合同纠纷|常见案由及法律风险防范 图2

对于中介公司，需恪守居间服务的职业道德，不得参与或纵容任何违法交易行为。

遇到纠纷时，建议优先通过协商解决。如无法达成一致，则应依法向法院提起诉讼，主张相应权利。根据《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

房屋买卖合同纠纷是复杂的民事法律问题，需要交易双方提高法律意识，严格遵守各项规定。作为法官或律师，在处理此类案件时，应充分考虑个案的具体情况，依法公正裁判，维护市场秩序和社会公平正义。

通过加强法律宣传、规范中介行为和完善相关制度，可以有效预防和减少房屋买卖合同纠纷的发生，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）