预约合同纠纷|房价下跌的法律应对与风险防范

预约合同纠纷中的房价下跌问题

在房地产市场波动加剧的背景下，预约合同纠纷问题日益凸显。尤其是在房价下行周期中，买方因价格变化而主张解除合同或要求赔偿的情形屡见不鲜。“预约合同”，是指买卖双方就未来签订正式房屋买卖合同达成的初步协议。这种合同通常约定了一些基本条款，如交易价格、交付时间等内容，但尚未完成全部的签约流程。在房价下跌的情况下，买方往往会以市场变化为由，主张解除合同或要求卖方承担赔偿责任。

预约合同纠纷的核心问题在于如何平衡买卖双方的权利义务关系。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，预约合同具有法律约束力，任何一方不得擅自违约。在实际操作中，由于房价波动剧烈，买方往往以“情势变更”原则为由主张解除合同。这种情况下，法院通常会综合考虑市场环境、双方履约情况以及合同条款的具体约定来作出判决。

预约合同纠纷|房价下跌的法律应对与风险防范 图1

重点分析房价下跌背景下预约合同纠纷的特点，探讨相关法律适用问题，并提出风险防范对策，以期为实务操作提供参考。

案例分析：房价下跌引发的预约合同纠纷

以下通过几个典型案例，说明房价下跌对预约合同履行的影响及法院的裁判思路。

案例一：买方因房价下跌拒绝履行合同

2019年，张三与某开发商签订《房屋认购协议》，约定一套价值50万元的商品房，定金为10万元。协议约定双方应在一个月内签署正式的商品房买卖合同。在约定时间内，由于市场调控政策的出台，房价大幅下跌，该套房的市场价已降至450万元。张三因此拒绝签订正式合同，并要求开发商退还定金。

法院审理认为，尽管房价下跌导致买方利益受损，但预约合同本身并未排除市场价格波动的风险，且双方在协议中并未约定“价格变化不可抗力”的条款。法院判决张三构成违约，需承担定金罚则，即无权要求退还定金。

案例二：卖方因房价上涨拒绝履行合同

2021年，李四与某中介公司签订《房屋买卖居间协议》，约定将一套价值30万元的出售给王五，并支付了5万元定金。在签署正式合该因周围环境改善而至40万元。卖方拒绝履行合同，并要求返还定金。

法院认为，卖方的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法院判决卖方双倍返还定金，并赔偿买方的实际损失。

案例三：法院对“情势变更”的适用态度

在2020年的某起案件中，赵六与某开发商签订《认购协议书》，约定一套价值80万元的。随后，因政府出台限购政策，该区域房价大幅下跌至60万元。赵六以“情势变更”为由起诉要求解除合同并退还定金。

法院经审理认为，虽然市场环境发生了重大变化，但这种变化属于商业风险范畴，并非不可抗力或情势变更。法院驳回了买方的诉讼请求，判令其继续履行合同义务。

法律适用与争议解决

1. 情势变更原则的适用范围

根据《中华人民共和国合同法》百一十三条款规定，“合同成立后，因不可归责于双方当事人的原因致使合同不能履行的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”在司法实践中，法院对“情势变更”原则的适用持谨慎态度。通常，只有在市场环境发生重大变化，并且这种变化超出了正常的商业风险范围时，法院才会支持变更或解除合同的诉求。

2. 合同条款的具体约定

预约合同中关于价格调整、违约责任等条款的约定至关重要。如果合同中明确约定了“房价波动不影响合同履行”或者“买方需无条件履行”的条款，则法院倾向于按照合同约定内容作出判决，减少自由裁量空间。

3. 守约方的权利保护

在预约合同纠纷中，守约方可以通过以下维护自身权益：

要求违约方继续履行合同义务；

要求违约方赔偿实际损失（如中介费、定金损失等）；

在符合法定条件下，行使解除权并要求返还已支付的款项。

风险防范对策

1. 卖方的风险防范

对于卖方而言，在签订预约合应充分考虑市场波动风险，并在协议中明确约定违约责任和赔偿条款。

约定买方不得因市场价格变化而拒绝履行合同义务；

约定具体的违约金比例或赔偿计算；

在房价上涨时，可要求买方支付差价作为补偿。

2. 买方的风险防范

对于买方而言，在签订预约合应做好市场调研和风险评估，并采取以下措施：

约定价格调整机制或设置“价格波动保护条款”；

要求卖方承诺在一定期限内不得涨价；

在支付定金前，确保自身具备足够的履约能力。

3. 合同签订中的注意事项

无论买卖双方如何协商，在签订预约合都应特别注意以下事项：

明确合同的法律效力和违约责任；

约定合理的履行期限，避免因政策变化或市场波动导致纠纷；

尽量通过专业律师审核合同内容，确保条款合法合规。

预约合同纠纷|房价下跌的法律应对与风险防范 图2

预约合同纠纷是房地产交易中常见的法律问题，尤其是房价下跌背景下，买卖双方的利益博弈更加复杂。在司法实践中，法院更倾向于维护合同的稳定性，强调买方应恪守诚信原则，不得因市场价格波动而随意违约。

在实务操作中，双方仍需加强风险意识，通过合理约定和条款设计来降低纠纷发生的概率。只有在法律框架内平衡各方利益，才能真正实现房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）