房屋买卖合同纠纷|卖房一方不按合同履行的责任与风险

在近年来中国房地产市场持续发展的背景下，房屋买卖合同纠纷问题日益突出。卖房一方不按合同履行义务的情形尤为常见，不仅损害了买房人的合法权益，也扰乱了正常的市场秩序。从法律角度出发，深入分析卖方不按合同履行的定义、法律后果及应对策略。

卖房一方不按合同履行的概念与表现形式

“卖房一方不按合同履行”，是指房屋买卖合同中卖房人（以下简称“卖方”）在约定的期限内未按照合同约定完成交易义务的行为。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

在实践中，卖方不按合同履行的表现形式多种多样：

房屋买卖合同纠纷|卖房一方不按合同履行的责任与风险 图1

1. 拒绝交付：部分卖方在收取购房款后，因房价上涨或其他个人原因，明确表示拒绝将房屋过户至买方名下。

2. 拖延履行义务：卖方虽然没有完全拒绝交易，但以各种理由拖延履行合同义务，如故意延迟办理证、土地使用权转移登记手续等。

3. 擅自变更交易条件：少数卖方在签订合同后，试图通过附加不合理条件或提高房价的方式强迫买方接受新的交易条款。

这些行为均构成违约，违背了《民法典》中关于诚实信用原则的基本要求。

卖房一方不按合同履行的法律后果

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，卖方不按合同履行义务将面临以下法律风险：

1. 需继续履行合同：在房屋买卖合同纠纷案件中，买方通常会主张强制要求卖方继续履行合同。《民法典》第五百八十条规定，除非存在法律规定的例外情形（如标的物灭失、履行不能等），否则违约方必须继续履行义务。

2. 赔偿损失：如果买方因卖方的违约行为遭受经济损失，可以依法主张损害赔偿。赔偿范围一般包括房价上涨差额、已支付房款的利息损失、中介服务费等合理费用。

3. 承担违约金：合同中通常会约定违约金条款。卖方如果不按合同履行义务，买方可以直接依据合同约定要求其支付违约金。

4. 实际履行请求权的变化：需特别注意的是，根据《民法典》第五百八十一条规定，在特定情况下（如标的物质量不符合约定且无法改造），买房人可以主张减少价款或者报酬，但不能因此拒绝履行自己的合同义务。

卖房一方不按合同履行的常见情形与应对策略

（一）常见违约情形

1. 房价上涨后的反悔：这是当前房地产市场中最常见的违约类型。部分卖方在签订合同后，看到房价明显上涨，认为继续履约将导致其利益受损，因此选择单方面违约。

2. 房屋产权纠纷：若卖方名下的存在抵押、查封等权利瑕疵，可能影响交易的正常进行。

3. 合同条款争议：部分卖方对合同中的某些特定条款（如付款方式、交房时间）存在误解或异议，在履约过程中以此为理由拒绝履行义务。

（二）买房人的应对策略

1. 及时收集证据：当发现卖方出现违约行为时，买方应时间保留相关证据。通过短信、微信等方式与卖方进行沟通，并要求其承认违约事实。

2. 协商解决争议：在不完全丧失主动权的情况下，买方可以尝试与卖方进行协商。如果能达成新的协议，双方应当重新签订书面合同以明确权利义务。

3. 提起诉讼或仲裁：当协商无果时，买方应果断采取法律手段。根据《民法典》关于违约责任的规定，买方可通过诉讼要求卖方继续履行合同、赔偿损失等。

典型案例分析

案例简介：

2023年5月，王某与李某签订房屋买卖合同，约定李某将其名下一套位于市海淀区的出售给王某。合同中明确约定了付款方式和过户时间。在收取首期房价款后，李某却以各种理由拖延办理过户手续。

法院判决：

在王某起诉至法院后，一审法院判决李某必须继续履行合同，并向王某支付违约金20万元。李某还需赔偿王某因房屋带来的差价损失。

法律评析：

本案充分体现了《民法典》关于实际履行原则的应用。虽然李某存在明确的违约行为，但因其不能举证证明继续履约将导致其利益受到重大损失，法院最终判决李某必须配合完成过户手续。此案也为卖方敲响了警钟：在房价上涨等不确定事实面前，合同一旦签订就应当严格遵守。

房屋买卖合同纠纷|卖房一方不按合同履行的责任与风险 图2

房屋买卖合同的履行涉及多方权益，任何一方违约都可能导致复杂的法律后果。作为売方来说，更应该恪守诚信原则，严格按照合同约定履行义务。如果发生违约行为，卖方不仅要承担经济损失，还可能因此被列入个人信用黑名单，影响日後生活。

而对于买方而言，在签订房屋买卖合也应当提高警惕，密切审查合同条款并全程保留交易 evidences，以最大程度保护自己的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）