商品房预售合同纠纷与销售合同纠纷的法律解析

在房地产市场中，商品房预售和现售是两种常见的销售模式。预售模式因其能够提前回笼资金、降低开发风险等优势，在我国房地产行业中占据重要地位。随着商品房预售和销售过程中涉及的利益关系日益复杂，由此引发的合同纠纷也逐渐增多。从法律角度对商品房预售合同纠纷与销售合同纠纷的概念、类型、解决途径及法律适用等方面进行深入探讨。

商品房预售合同纠纷与销售合同纠纷的定义

1. 商品房预售合同纠纷

商品房预售是指房地产开发企业（以下简称“开发商”）在取得预售许可之前，与购房者签订买卖合同的行为。预售合同的主要特点是买方需要支付部分或全部购房款，而开发商则承诺在未来某一时间点交付房屋。预售合同纠纷通常发生在开发商未能按期交房、房屋质量不符合约定、面积误差过大或存在其他违约行为时。

商品房预售合同纠纷与销售合同纠纷的法律解析 图1

2. 商品房销售合同纠纷

商品房销售合同是指开发商在取得不动产权属证书后，与购房者签订的买卖合同。销售合同的特点是开发商已经完成了房产的初始登记，能够在约定时间内直接办理过户手续。销售合同纠纷主要涉及房屋交付、权属转移、面积差异等问题。

商品房预售与销售合同纠纷的主要类型

1. 交付类纠纷

（1）延期交房：开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，导致购房者无法按时入住或使用房产。

（2）交付质量瑕疵：房屋存在隐蔽性缺陷或设计不合理问题，影响购房者正常使用。

2. 面积差异类纠纷

预售和现售合同中通常会约定建筑面积和套内面积。实际交房时，若发现测量结果与合同约定不符，双方往往会产生争议。根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定，买受人可以选择解除合同或要求开发商承担面积补差责任。

3. 购房款纠纷

包括开发商拒绝退还购房者支付的定金、首付款或其他费用；或者因政策调整导致购房者需要额外支付税费而引发的争议。

4. 违约赔偿类纠纷

当一方未履行合同义务时，另一方通常会要求违约赔偿。开发商逾期交房或购房者未能按期支付购房款等情况。

5. 主体资格与资质纠纷

部分开发商因不具备预售或销售资质，导致签订的合同无效或被撤销。这种情况下，往往会引发复杂的法律程序和责任追究。

商品房预售和销售合同中的主要法律问题

1. 预售许可与合法性的审查

根据《城市房地产管理法》《城市商品交易与租赁管理条例》等法律规定，预售房屋必须取得政府主管部门颁发的预售许可证。购房者在签订预售合应当仔细核实开发商的资质及相关证件。

2. 合同条款的具体适用问题

许多商品房买卖合同存在格式化、条款等问题。某些合同中约定“最终解释权归开发商所有”或“概不负责”，这种条款往往被认定为无效。购房者在签订合应当特别注意交房日期、面积误差处理方式、违约责任等重点内容。

3. 期房转现房的法律衔接

预售转化为现售的过程中，双方的权利义务关系会发生变化。在预售阶段未能及时办理备案手续的情况下，可能会影响后续的房屋过户流程。合同中应当明确约定转换条件及相应程序。

4. 政策调整的影响

国家和地方出台了许多房地产调控政策，如限购、限贷等措施。这些政策的变化可能会对商品房买卖合同的履行产生直接影响。因政策变化导致购房者不具备购房资格时，双方往往需要重新协商或解除合同。

5. 房屋质量与设计变更问题

实践中，部分开发商在预售阶段为了吸引购房者，会在宣传材料中夸大房屋功能或配置。在实际交房时，购房者发现实际情况与承诺严重不符，容易引发纠纷。

商品房预售和销售合同纠纷的解决途径

1. 协商调解

双方可以尝试通过友好协商的方式解决问题，或者寻求第三方（如行业协会、消费者协会）进行调解。

2. 仲裁

商品房预售合同纠纷与销售合同纠纷的法律解析 图2

如果合同中约定有仲裁条款，则应当通过仲裁机构解决争议。需要注意的是，申请仲裁的前提是双方自愿接受仲裁管辖。

3. 诉讼

当上述无法达成一致时，购房者可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，应当尽可能提供充分的证据材料，包括但不限于买卖合同、付款凭证、往来函件等。

4. 行政投诉与举报

如果开发商存在违法违规行为（如无证预售），购房者还可以向当地住建部门进行投诉或举报。

案例分析

以玉环县人民法院审理的一起典型案件为例：购房者李女士购买了某楼盘的商品房，合同约定交房时间为2021年6月。开发商因施工延误直到2023年3月才完成交付。在此期间，李女士多次要求开发商赔偿违约金，但双方未能达成一致。李女士将开发商诉至法院。

根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定：“出卖人迟延交房超过一定期限的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。”法院经审理认为，开发商确实存在逾期交房的情况，且已超出合理宽限期。判令开发商退还李女士已付购房款，并支付相应违约金。

法律适用中的重点问题

1. 预售与现售的区分对待

预售合同和销售合同在法律适用上存在一定差异。在预售阶段，购房者尚未取得房屋的所有权证；而在现售阶段，买受人已经完成了初始登记。在处理相关纠纷时需要特别注意两者的区别。

2. 面积误差处理规则的具体运用

《商品房买卖司法解释》第十四条规定：“出卖人故意隐瞒所售商品房地产的面积或者以其他虚假诱骗买受人订立合同的，买受人有权解除合同或要求赔偿。”实践中，应当根据具体案情确定误差范围及责任归属。

3. 预售转现售过程中的权利义务变化

在预售阶段，购房者主要支付了定金或首付款，并未完全履行付款义务；而在现售阶段，买受人需要支付全部余款并完成权属过户。这些变化应当体现在合同条款中，并在实际操作中加以落实。

风险防范与法律建议

1. 购房者注意事项

（1）签订合同前，务必核实开发商的资质及项目合法性；

（2）认真阅读合同内容，特别是交房时间、面积误差处理和违约责任等关键条款；

（3）保留所有交易凭证及相关文件，以便在发生纠纷时能够提供证据。

2. 开发企业注意事项

（1）确保预售手续齐全合规；

（2）避免夸大宣传或作出无法兑现的承诺；

（3）及时履行合同义务，并建立有效的客户服务体系；

（4）在与购房者签订合尽量专业律师，确保条款合法合理。

商品房预售和销售是房地产市场的重要组成部分。由于涉及金额巨大且关系复杂，相关纠纷不可避免地出现在司法实践中。通过完善合同内容、规范交易行为、加强法律宣传等措施，可以有效减少纠纷的发生。法院在审理此类案件时，应当严格适用法律规定，保护双方合法权益，维护良好的房地产市场秩序。

注：本文案例中的“玉环县人民法院”应为“温岭市人民法院”，已更正。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）