转让不动产合同纠纷|不动产转让法律风险及争议解决路径

转让不动产合同纠纷概述

在现代社会，随着经济活动的频繁开展和房地产市场的繁荣，不动产作为重要的财产类型，在商业交易中扮演着不可或缺的角色。由于不动产权属关系复杂、价值巨大且涉及多方权益，围绕不动产转让产生的法律纠纷也日益增多。转让不动产合同纠纷作为一种特殊的民事纠纷类型，其核心在于因不动产所有权或使用权的转移引发的权利义务争议。

从转让不动产合同的基本概念出发，结合法律规定和司法实践，深入分析该类纠纷的主要表现形式、争议焦点及解决路径，并通过典型案例进行说明，为相关法律实务提供参考。

转让不动产合同纠纷|不动产转让法律风险及争议解决路径 图1

转让不动产合同的基本概念与范围

（一）转让不动产的定义

转让不动产是指权利人在合法取得不动产权属后，将其所有权或使用权有偿或无偿地转移给他人的民事行为。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的相关规定，不动产物权的变动需遵循登记生效原则，即不动产所有权的转让必须依法办理变更登记手续，未经登记不得对抗善意第三人。

（二）合同纠纷的主要类型

1. 所有权转让纠纷

包括房屋买卖合同、土地使用权转让合同等引发的争议，常见问题包括价款支付、过户义务履行等。

2. 使用权转让纠纷

如租赁权、建设用地使用权等衍生的权利转让争议。

3. 共有不动产分割纠纷

当共有人之间就不动产权属发生争议时，可能涉及份额划分和收益分配等问题。

4. 抵押权相关争议

不动产作为贷款抵押物，在主债权转让或债务重组过程中，可能存在抵押权行使的争议。

转让不动产合同纠纷的主要争议点

（一）不动产物权变动规则的适用

1. 登记效力问题

根据《民法典》第209条规定，不动产权属以登记为公示要件，未经登记不得发生物权效力。在实践中，未完成过户登记的转让行为可能面临无效风险。

2. 善意第三人保护制度

当转让方在所有权上存在瑕疵（如无处分权）时，若受让人符合善意取得的条件，则其权益仍可受到法律保护。

（二）合同履行中的常见争议

1. 价款支付纠纷

包括分期付款违约、首付款数额争议等。

2. 过户义务履行问题

转让方未按约定协助办理产权变更登记，受让人因此主张解除合同或要求赔偿损失。

3. 交易条件变更引发的纠纷

如政策变化导致交易限制（如限购政策）影响合同履行。

（三）优先权与利益冲突

1. 抵押权人的优先权保护

转让不动产合同纠纷|不动产转让法律风险及争议解决路径 图2

按照《民法典》第406条，抵押人转让抵押财产需通知抵押权人，并经其同意，否则可能影响交易效力。

2. 共有权人的优先权

根据《民法典》第305条，共有人在同等条件下享有优先权。

司法实践中典型案例分析

（一）案例1：房屋买卖合同纠纷

案情概述：甲与乙签订房屋买卖合同，约定以10万元的价格转让一套房产。合同签订后，甲收取了首付款50万元，但因房价上涨拒绝继续履行合同，并将房屋另行出售给丙并完成过户。

争议焦点：

- 合同是否有效？能否强制履行？

- 卖方单方面违约的法律后果如何？

法院裁判观点：

法院认为，双方签订的买卖合同合法有效。因买方已按约支付定金，不存在根本违约情形，故支持买方要求继续履行合同或主张赔偿损失的诉请。

（二）案例2：共有房产转让中的优先权争议

案情概述：A与B共同共有某处房产，在未征得对方同意的情况下，A擅自将该房产出售给C，并已办理过户登记。B得知后以侵犯其优先权为由提起诉讼。

争议焦点：

- A的转让行为效力如何？

- B能否主张合同无效并要求赔偿？

法院裁判观点：

法院认为，共有不动产转让需经全体共有人同意，未经协商一致的转让行为无效。本案中，A单方面处分房产的行为构成侵权，C虽善意取得，但其权益无法对抗不知情的B，最终判决撤销交易。

防范与应对策略

（一）完善合同条款设计

1. 明确双方权利义务

包括价款支付、过户时间节点、违约责任等。

2. 增设风险防控条款

如设置不可抗力条款、政策变化应对机制等。

（二）严格履行交易程序

1. 及时完成不动产登记

确保不动产权属转移的合法性。

2. 尽职尽责地履行义务

特别是转让方需配合受让人完成相关手续。

（三）纠纷发生后的应对措施

1. 证据保存

及时收集和固定所有交易记录、合同文本及相关函件，为后续诉讼提供有力支持。

2. 寻求法律途径解决

当协商调解无果时，可依法提起诉讼或申请仲裁，维护自身合法权益。

转让不动产合同纠纷因其复杂性、专业性和高风险性，在实务中需要各方参与者高度谨慎。权利人应严格遵守法律规定，完善交易机制，并在发生争议时及时寻求法律途径解决。希望为相关主体提供有益参考，促进不动产权益的安全流转和市场秩序的稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）