步行街商场租赁合同纠纷：法律实务与争议解决路径

步行街商场租赁合同纠纷？

步行街商场租赁合同纠纷是指在商业租赁活动中，出租方（通常为商场或商铺的所有者）与承租方（通常是商家或个体经营者）之间因履行租赁合同而产生的法律争议。这类纠纷涉及的领域广泛，包括但不限于租金支付、商铺使用、合同期限、违约责任等事项。由于步行街商场通常地理位置优越，商业价值高，租赁关系复杂，因此相关纠纷往往具有较高的经济利益和法律复杂性。

在实际操作中，步行街商场租赁合同纠纷的具体表现形式多种多样。

1. 租金支付争议：承租方因经营不善或其他原因未能按时支付租金，导致出租方提起诉讼或仲裁。

步行街商场租赁合同纠纷：法律实务与争议解决路径 图1

2. 商铺使用性质变更：承租方擅自改变商铺用途，违反了租赁合同的约定，引发出租方的不满与纠纷。

3. 合同期限届满后的续租问题：双方在合同期满后未能就续租达成一致，导致租户需腾退商铺或出租方需重新招商。

4. 违约责任认定：一方未履行合同义务，另一方主张违约赔偿，但对具体金额和范围存在争议。

这类纠纷的解决往往需要结合租赁合同的具体条款、相关法律规定以及实际情况进行综合分析。在《中华人民共和国民法典》中，有关租赁关系的规定主要集中在第七百七十一条至第七百九十四条，涵盖了租金支付、租赁期限、合同解除等重要内容。

步行街商场租赁合同纠纷的常见类型与法律适用

（一）租金支付争议

在实践中，租金支付是步行街商场租赁活动中最容易引发纠纷的核心问题之一。承租方因经营状况不佳或其他不可抗力因素可能无法按时支付租金，而出租方则通常要求承租方按期履行合同约定的义务。在处理此类纠纷时需注意以下几点：

1. 合同条款的优先适用：如果租赁合同中明确约定了租金支付方式、违约金比例以及迟延支付的后果，则应严格按照合同条款进行判断。

2. 不可抗力因素的影响：根据《民法典》第五百九十条规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任。在疫情期间，承租方可能可以主张减免租金或延期支付。

3. 协商解决的可能性：出租方和承租方应尽量通过友好协商解决争议，达成分期支付协议或调整租金标准。

（二）商铺用途变更问题

步行街商场的租赁合同通常会对商铺的使用用途作出明确约定。如果承租方擅自改变用途（如将零售店改为仓库），则可能构成违约行为。对此类纠纷的处理需注意以下几点：

1. 合同禁止性条款的效力：根据《民法典》百四十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。如果租赁合同明确约定不允许改变用途，且该条款符合法律规定，则具有法律效力。

2. 实际影响的评估：即使承租方违约改变了商铺用途，还需综合考虑其行为对商场整体经营环境的影响。若变更用途导致其他商户受损或降低商场的整体商业价值，则出租方有权解除合同并要求赔偿。

3. 行政许可问题：某些情况下，改变商铺用途可能需要获得政府部门的批准（如消防、环保等）。如果承租方未履行相关行政审批手续，则其行为不仅违反租赁合同，还可能触犯行政法规。

（三）合同期满后的续租与腾退

在租赁关系到期后，双方可能就是否续租产生争议。这种情况下，需重点关注以下问题：

1. 优先续租权的行使：根据《民法典》第七百三十四条，除非另有约定，否则承租方在同等条件下享有优先续租权。在合同期满后，出租方若希望更换承租方，必须确保新承租方的条件优于原承租方。

步行街商场租赁合同纠纷：法律实务与争议解决路径 图2

2. 腾退义务的履行：即使双方未就续租达成一致，承租方仍需按照合同约定的时间和方式将商铺腾退给出租方，并恢复商铺的原状（如有损坏需赔偿）。

3. 租赁保证金的处理：如果承租方在合同期内无违约行为，则其缴纳的租赁保证金应予以退还；若存在违约情形，则出租方可依法扣除相应金额。

步行街商场租赁合同纠纷的解决路径

（一）友好协商

对于大多数租赁合同纠纷而言，通过双方直接沟通解决是最为经济高效的方式。具体操作中，可以参考以下步骤：

1. 明确争议点：双方需就争议的具体内容达成一致理解。在租金支付争议中，应明确欠付的具体金额和时间范围。

2. 拟定解决方案：根据合同约定和实际情况，提出可行的解决建议。调整租金支付方式、分期履行等。

3. 签订补充协议：若协商结果满意，则可签订补充协议，将达成一致的内容固定下来。

（二）调解与仲裁

如果双方无法通过直接协商解决争议，可以选择第三方介入的方式进行调解或申请仲裁。具体而言：

1. 调解机构的选择：可以向当地商会、行业协会或其他专业调解组织寻求帮助。

2. 仲裁程序的启动：根据租赁合同中是否包含仲裁条款，决定是否采取仲裁方式解决争议。

（三）诉讼途径

当上述方法均无法有效解决问题时，双方可考虑通过法院提起诉讼。步行街商场租赁合同纠纷属于民事案件范畴，适用《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。

1. 确定管辖法院：应向被告住所地或租赁合同履行地的人民法院提起诉讼。

2. 准备证据材料：需提供租赁合同、租金支付凭证、违约行为证明等关键证据。

3. 法院判决与执行：双方需严格遵守法院的判决结果。若败诉方未按期履行义务，胜诉方可以申请强制执行。

预防租赁合同纠纷的注意事项

（一）规范合同条款

在签订租赁合应尽量明确各项权利义务关系，避免出现模糊不清的表述。

- 租金支付方式：约定具体的支付时间和方式（如月付或季付），并明确逾期支付的违约责任。

- 商铺用途限制：清晰界定承租方的经营范围和禁止事项。

- 续租优先权：明确在合同期满后，若承租方希望继续租赁应如何操作。

（二）加强日常管理

出租方需建立健全租赁管理制度，定期对承租方的经营情况进行检查。

- 定期巡检商铺使用情况，及时发现并处理违规行为。

- 建立健全租金催收机制，避免因疏忽导致重大损失。

- 及时收集和保存相关证据材料（如租赁合同、付款凭证等），以备不时之需。

（三）注重风险防控

承租方在签订合应充分评估自身的经营能力和社会经济环境变化对租金支付的影响。

- 在特殊行业（如餐饮业），需考虑可能因环保政策或消防安全要求而产生的额外费用。

- 对于长期租赁合同，可加入保值条款，在通货膨胀或市场波动情况下调整租金。

步行街商场租赁合同纠纷的解决需要双方当事人充分理解法律规定和合同约定，并通过协商、调解或诉讼等多种途径寻求妥善解决方案。加强合同管理、规范租赁行为也是预防此类纠纷的重要手段。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）