商场虚假宣传招商能退租金吗|商业租赁合同纠纷的法律适用与实务

随着我国市场经济的快速发展，商业地产租赁市场呈现出繁荣景象。在实际经营过程中，一些商业地产项目为了吸引 tenants（承租人），往往采取夸大宣传、虚假承诺等手段进行招商推广。这种行为不仅损害了 tenants 的合法权益，也在一定程度上扰乱了正常的市场秩序。在此背景下，关于“商场虚假宣传招商能退租金吗”的法律问题引发了广泛讨论。

从法律角度出发，结合现行法律法规和司法实践，对商场虚假宣传招商的构成要件、法律责任以及 tenants 的救济途径进行系统分析，并提供相应的实务建议。

商业虚假宣传招商

在商业地产租赁领域，虚假宣传招商指的是开发商或物业管理方为了招揽租户，在招商过程中通过虚构事实、隐瞒真相等方式对外发布不实信息，从而吸引承租人签订租赁合同的行为。这种行为通常表现为以下几种形式：

商场虚假宣传招商能退租金吗|商业租赁合同纠纷的法律适用与实务 图1

1. 夸大宣传商业价值：如承诺“日均客流量数万”、“年营业额上亿元”等不切实际的数据

2. 捏造周边配套：虚构商场拥有知名学校、医院、交通枢纽等优势条件

3. 虚假宣传政策优惠：声称可以享受政府补贴、税收减免等优惠政策

4. 隐瞒重要信息：如隐晦或直接的方式欺瞒 tenants 关于物业状况、消防设施、产权归属等重大事项

5. 使用误导性表述：通过模糊语句暗示不存在的商业优势

虚假宣传的行为可能不仅仅存在于招商阶段，在租赁合同履行过程中也可能出现类似行为。

法律适用要点分析

1. 虚假宣传的法律定性

根据《中华人民共和国广告法》第28条，《中华人民共和国民法典》第73条等法律规定，商业广告内容必须真实准确，不得包含虚假或者引人误解的信息。具体到商业地产招商领域，如果开发商或物业公司发布的内容构成虚假宣传，则可能涉嫌以下几种违法行为：

- 违反诚实信用原则：作为合同缔结的基础，双方应当遵循诚实信用原则。若 landlord（出租方）存在欺诈性隐瞒，则可能导致租赁合同被认定为可撤销。

- 构成商业欺诈：根据《反不正当竞争法》第8条，经营者不得通过虚假宣传的方式误导消费者或 business partners（商业伙伴）。

- 构成违约责任：如果 tenant 在签订合基于虚假信息作出了错误意思表示，则可能构成合同履行中的违约。

2. 举证责任与构成要件

在司法实践中，认定虚假宣传需要满足以下构成要件：

- 主观故意性：即 landlord 是否存在故意隐瞒事实或虚构情况的意图

- 客观真实性：即宣传内容是否符合实际情形

- 因果关系： tenant 的决策是否因虚假宣传而受到影响

- 损害结果：是否造成了 tenant 的实际损失

3. 法律后果

当 landlord 的行为构成虚假宣传时，可能产生以下法律后果：

- 合同无效或可撤销：根据《民法典》第148条，如果 tenant 因虚假宣传而作出意思表示，则租赁合同可以被认定为无效或者可撤销。

- 赔偿损失：包括实际损失（如已支付的租金、押金）和预期利益损失

- 承担行政责任：根据《广告法》《反不正当竞争法》等相关法律规定，行政机关还可以对 landlord 进行行政处罚

- 失信惩戒：虚假宣传行为可能被纳入企业信用记录，影响未来的商业合作

实务操作中的注意事项

1. tenant 如护自身权益

在面对商场虚假宣传时， tenants 应采取以下措施：

- 留存证据：包括招商广告、推介会录音录像、文章等

- 及时主张权利：在发现虚假宣传后，应及时向 landlord 提出异议，并保留相关沟通记录

- 寻求法律救济：必要时可以向法院提起诉讼，要求解除或变更合同，并索赔损失

2. landlord 的风险防范

为避免因虚假宣传而承担法律责任， landlords 应注意以下几点：

- 真实反映项目情况：不得夸大其词或虚构事实

- 设置合理承诺：对招商优惠政策等作出明确限定，并保留相关证明材料

- 建立退出机制：在租赁合同中约定因宣传不实导致 tenant 解除合同的情形及处理方式

3. 司法实践中的裁判要点

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及各地法院的裁判规则，以下几点值得注意：

- 法院通常会综合考虑宣传材料的重要性来判断是否构成合同履行的核心要素

- 若虚假宣传涉及房屋或商场的重大事项（如消防隐患、产权瑕疵等），则更容易被认定为欺诈行为

- 在损失计算方面，法院会综合考虑 tenant 的实际使用情况以及 market 价值变化等因素

商场虚假宣传招商能退租金吗|商业租赁合同纠纷的法律适用与实务 图2

与建议

商场虚假宣传招商的问题不仅关系到 single transaction（单笔交易）的纠纷解决，更影响着商业地产市场的健康发展。为此，我们提出以下建议：

- 加强行业自律：商业地产从业者应遵循诚信经营理念，避免虚假宣传行为

- 完善法律体系：建议在现行法律法规框架下制定专门针对商业地产租赁的司法解释或指导意见

- 健全监管机制：行政主管部门应加强对商业广告发布和招商行为的日常监管

在“房住不炒”的政策导向下，商业地产行业更需要回归实业本质，通过提升服务质量与管理水平来赢得 tenant 的信任和支持。只有这样，才能实现商业地产市场的长期健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）