买房变借款：合同纠纷背后的法律风险与应对策略

在现实生活中，“买房变借款”的现象并不鲜见。原本约定的房屋买卖关系，在某些情况下被认定为借贷关系，这种法律定性的变化往往令当事人措手不及。本文旨在分析这一特殊类型的法律纠纷，探讨其产生的原因、司法实践中的裁判要点以及当事人在面对此类风险时应如何应对。

“买房变借款”现象的法律内涵

“买房变借款”，是指买卖双方本意为房屋买卖交易，但在实际履行过程中，一方或双方通过虚构借贷关系或其他方式掩盖真实交易目的，导致法院最终认定双方之间实为借款合同关系而非房屋买卖合同关系。这种情况下，原本属于物权交易纠纷的案件，可能会被归类为债权债务纠纷，进而影响当事人的权益实现。

买房变借款：合同纠纷背后的法律风险与应对策略 图1

在司法实践中，这一现象多见于以下情形：

1. 虚假按揭：买受人以支付首付款、办理银行贷款等掩盖真实的借款关系，意图通过套取利益。

2. 民间借贷中的“以房抵债”：出借人在借款人无力偿还债务的情况下，通过签订房屋买卖合同的形式实现债权回收。

3. 非真实意思表示的合同：双方为了规避某些法律限制（如限购政策），故意签订与实际交易目的不符的合同。

司法审判中的裁判要点

在处理“买房变借款”纠纷时，法院通常会从以下几个方面进行审查和判断：

1. 合同的真实性与合法性

法院会对房屋买卖合同的真实性进行核实，包括合同签订的时间、地点、双方的身份信息以及合同履行的具体情况。如果发现合同存在虚假成分或非真实意思表示，则可能认定其无效。

2. 款项的实际用途

如果买受人支付的“购房款”并非用于，而是作为借款或其他债务的还款，法院可能会据此推翻房屋买卖关系的认定。在民间借贷案件中，若出借人要求借款人以签订房屋买卖合同的形式担保其债务，则该行为会被视为借贷关系的一种变相担保形式。

3. 交易过程中的异常情形

法院会关注交易过程中是否存在不符合市场规律的行为，短时间内完成交易、房价明显偏离市场价、买受人无正当理由不办理过户手续等。这些异常情况往往成为法院判断真实交易性质的关键依据。

4. 双方的举证责任

根据“谁主张、谁举证”的原则，主张房屋买卖关系成立的一方需要提供充分证据证明其主张。如果卖方无法证明买受人的购房诚意和实际支付能力，则可能承担不利后果。

“买房变借款”纠纷的典型案例分析

买房变借款：合同纠纷背后的法律风险与应对策略 图2

以某法院审理的一起案件为告李某与被告张某签订了一份《房屋买卖合同》，约定将张某名下一套房产出售给李某，总价为10万元。合同签订后，李某支付了50万元首付款，并承诺通过银行按揭贷款支付剩余款项。在后续履行过程中，李某并未申请按揭贷款，而是要求张某退还全部款项。

法院经过调查发现，李某的真实目的是通过支付“购房款”掩盖其向张某借款的事实。双方并不存在真实的买卖意图，而是通过签订房屋买卖合同的形式规避其他法律问题。法院认定双方之间实为借款关系，并判决李某归还借款本金及利息。

当事人该如何应对？

为了避免“买房变借款”的法律风险，当事人应注意以下几点：

1. 确保交易的真实性与合法性

在进行房屋买卖时，双方应如实签订合同，明确交易意图，避免任何形式的虚假交易或非真实意思表示。对于涉及按揭贷款的情况，建议提前咨询专业律师或房地产中介，了解相关法律风险。

2. 保留完整证据链

无论是买方还是卖方，在履行合都应注意保存相关凭证，包括合同文本、付款记录、沟通记录等。这些证据在日后可能成为证明交易真实性的关键依据。

3. 谨慎对待“以房抵债”关系

如果是因债务纠纷需要通过签订房屋买卖合同来实现债权清偿，建议双方聘请专业法律人士参与协商，确保操作符合法律规定，并避免因程序瑕疵导致权益受损。

4. 及时寻求法律救济

在发现交易可能出现偏差或争议时，当事人应及时采取法律手段维护自身权益。若发现自己可能成为虚假交易的受害者，可以向法院提起诉讼，要求确认合同无效并追究对方责任。

“买房变借款”现象的本质是民事主体在商业交易中为规避某些限制或实现特定目的而采取的不当行为。虽然这种行为往往隐藏着巨大的法律风险，但只要当事人能够如实履行合同义务，并在必要时寻求专业法律支持，完全可以在合法合规的前提下完成交易。

在房地产市场持续波动的背景下，“买房变借款”等新型纠纷类型可能会更加复杂多样。这就要求司法机关进一步细化裁判标准，呼吁社会各界加强对法律知识的普及和宣传，共同维护良好的市场秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）