委托代建代售合同纠纷案例分析与法律实务探讨

委托代建代售合同纠纷？

委托代建代售合同纠纷是指在房地产开发过程中，委托方（通常为房地产开发商）将其开发的商品房委托给受托方（通常是中介服务机构或代理商），并约定双方权利义务的民事法律关系。这种合同的核心在于受托方通过代理销售、居间服务等方式，帮助委托方完成商品房的销售任务，并从中获得一定的佣金或其他形式的报酬。

在司法实践中，委托代建代售合同纠纷主要集中在以下几个方面：一是代理权限与职责划分不清；二是佣金提成比例争议；三是因开发方原因导致合同无法履行或解除；四是居间服务是否完成的认定。这些争议不仅涉及合同双方的利益平衡，还关系到房地产交易市场的规范运行和消费者权益保护。

委托代建代售合同纠纷案例分析与法律实务探讨 图1

以实际案例为基础，结合法律规定，对委托代建代售合同纠纷的关键法律问题进行深入分析，并探讨司法实践中的一些裁判规则与法律适用要点。

委托代建代售合同的法律性质与常见争议点

1. 合同法律性质的认定

在司法实践中，委托代建代售合同的法律性质有时容易引发争议。在案例29中，法院明确指出，当事人之间约定一方提供媒介服务帮助另一方完成商品房销售的行为属于“居间合同”，而非“代理合同”。这一裁判规则体现了《中华人民共和国民法典》对于委托合同与居间合同区分的理念。

根据《民法典》第九百六十一条的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而委托方支付报酬。相比之下，代理合同则强调代理人以被代理人的名义实施民事法律行为，两者在法律关系和责任承担上存在显着差异。

在司法实践中认定合同性质时，法院会重点关注合同条款中关于权利义务的具体约定：如果合同明确约定受托方需要以委托方的名义进行商品房销售，则可能构成代理合同；反之，若受托方仅提供媒介服务或撮合交易，则应认定为居间合同。

2. 佣金提成比例争议

佣金提成是委托代建代售合同纠纷中的常见争议点。在案例中，双方通常会约定一定的 commission 分成比例，但因开发方未能按时支付佣金或因销售业绩未达标导致争议频发。

根据《民法典》第九百 sixty 四条的规定，居间人完成服务后，委托方应当按照约定支付报酬。在司法实践中，法院往往会综合考虑以下因素：（1）合同是否明确约定了佣金提成比例；（2）居间服务的具体内容与成果；（3）是否存在开发方的原因导致销售未能完成或迟缓。

3. 居间服务完成的认定

案例29中提到的争议点“居间服务是否完成”是司法实践中另一个重要问题。如果受托方已经成功撮合交易，但委托方未支付佣金，则可能存在违约风险。在司法裁判中，法院会严格审查居间服务的具体内容和成果。

如果受托方仅提供了信息匹配服务，而实际交易是买方与开发商直接签订合同完成的，则法院可能会认定居间服务并未完全履行，从而减轻委托方的责任。

4. 合同解除与违约责任

在案例1中，因开发方原因导致销售目标未达成，受托方要求解除合同并主张违约金。这类案件的核心在于如何认定合同解除的原因以及违约责任的承担范围。

根据《民法典》第五百八十条的规定，委托方如果因自身原因未能履行合同义务（如未能按时提供房源、支付佣金等），则需要承担相应的违约责任。但法院也可能会考虑双方在合同履行过程中的实际贡献，以平衡各方利益。

司法实践中的重要裁判规则

1. 关于代理权限的裁判规则

在案例29中，法院明确区分了“代理合同”与“居间合同”的法律界限。这一裁判要点提醒我们，在房地产开发项目中，委托方与受托方应明确约定双方的权利义务关系，并避免因合同表述模糊而引发争议。

2. 合同解除的司法标准

案例1中的委托方以开发方违约为由主张解除合同，但法院最终并未支持其全部诉请。这一裁判结果表明，在以下情况下法院可能会限制委托方的单方面解除权：

- 开发方在履行合同过程中不存在根本性违约；

- 受托方未能举证证明开发方的行为导致合同目的无法实现。

3. 佣金提成的证据规则

在案例29中，受托方主张其提供了居间服务，并要求支付佣金。法院并未完全支持其诉请，理由之一是其未提供充分证据证明居间服务的具体内容和成果。

这一裁判要点提醒我们，在争议解决过程中，举证责任的分配至关重要。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，“谁主张，谁举证”，受托方需要对其提供的服务内容和居间成果承担举证责任。

4. 居间服务与代理行为的责任划分

案例29还涉及了居间服务中是否存在“滥用代理权”的问题。司法实践中，法院会重点关注受托方是否超越代理权限、是否以不正当手段促成交易等行为，并据此判令其承担相应的法律责任。

法律实务中的注意事项

1. 合同条款的设计

委托代建代售合同纠纷案例分析与法律实务探讨 图2

在委托代建代售合同中，双方应明确约定以下

- 居间服务或代理的具体范围；

- 佣金提成比率与支付时间；

- 合同解除条件及违约责任；

- 争议解决方式。

案例29中的教训表明，过于模糊的合同条款往往会引发不必要的争议。

2. 居间服务的事实认定

在司法实践中，“居间服务是否完成”是一个关键事实问题。为避免争议，受托方应注重保存以下证据：

- 沟通记录（包括邮件、短信等）；

- 交易促成的具体细节；

- 第三方（如买方）确认文件。

3. 合同解除的法律风险

在司法实践中，法院对合同解除权的行使有严格限制。在实际操作中，委托方应尽量通过协商方式解决争议，避免直接主张解除合同。

委托代建代售合同纠纷是房地产交易市场中的常见问题，涉及多方利益平衡与法律关系认定。司法实践中，法院会重点关注合同条款的具体约定、居间服务的完成情况以及违约责任的承担范围。本文通过对实际案例的分析，了此类纠纷中的关键法律问题和实务要点，并为当事人提供了风险防范建议。

在今后的实际操作中，我们应注重合同设计的规范性与可操作性，积极留存相关证据，以最大限度降低争议风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）