小产权房买卖合同纠纷的不动产所在地专属管辖规则

“小产权房”这一概念，近年来在我国房地产市场和土地政策中频繁出现。这类房屋通常位于农村集体土地上或国有划拨土地上，由于其土地性质的特殊性，小产权房的买卖往往涉及法律策上的复杂问题。重点分析在小产权房买卖合同纠纷中，如何根据我国《民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，确定管辖法院的问题。

小产权房？

小产权房是指那些在农村集体土地上或国有划拨土地上建设的房屋。这类房产并不完全符合国家对商品房上市交易的条件，因此其所有权和使用权受到一定的限制。小产权房的所有权人通常为该集体组织成员，或者在特定政策下允许购买的部分符合条件的城市居民。

小产权房买卖合同纠纷的不动产所在地专属管辖规则 图1

不动产物权纠纷——专属管辖规则

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十八条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。”这一规定明确界定了不动产相关纠纷应当适用不动产所在地法院的管辖原则。小产权房买卖合同纠纷作为一类以房产为标的物的民事纠纷，自然应当遵循此规则。

小产权房买卖合同纠纷的处理路径

处理这类纠纷时，需要综合考虑法律策的多重因素：

1. 确定不动产物权的具体情况：

要明确涉及的小产权房的具体位置、土地性质以及房产的基本信息。这一过程有助于法院准确评估案件的事实基础。

2. 审查合同的有效性：

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，如果买卖合同存在违反法律法规强制性规定的情形，则该合同可能被认定为无效。特别是小产权房的交易行为，往往受到土地政策的严格限制，可能导致此类合同自始无效。

3. 适用专属管辖原则：

不管小产权房是否存在流转合法性问题，在发生买卖合同纠纷时，法院要根据“不动产所在地”的原则确定管辖权归属。这类案件不接受协议管辖，也不得违反专属管辖的规定而转移至其他法院处理。

小产权房买卖合同纠纷的不动产所在地专属管辖规则 图2

4. 执行中的特殊考量：

对于小产权房的执行程序，可能涉及到对土地使用权和房屋的实际控制问题。法院在执行过程中需要与当地国土资源部门沟通协调，确保执行行为符合国家的土地政策和法律法规要求。

案例分析

以发生的一起小产权房买卖合同纠纷为例：

2015年5月，张三与李四签订了一份《房屋买卖协议》，约定将位于村集体土地上的两间平房出售给李四。双方在协议中标明了房价和付款方式，并对房产的交付达成了一致。

在履行过程中，因当地新农村建设规划的推进，该处房产的价值急剧上升。张三为了追求更高的利益，拒绝继续履行合同，并向法院提起诉讼要求解除合同。

管辖确定：

根据“不动产所在地”原则，案件应由小产权房所在的基层人民法院负责审理，排除其他法院的干预。

法律适用：

法院在审查此类合需要重点查看房产所在土地的性质。如果该房产不符合合法转让条件，则根据《物权法》的相关规定判定合同无效。

通过上面的分析可以看到，小产权房买卖合同纠纷的管辖问题需要严格遵守不动产物权专属管辖的规定，确保案件由不动产所在地法院处理。对这类合同的效力审查也遵循相应的法律规则策导向。随着我国土地政策的不断完善和社会经济的发展，小产权房问题的解决路径和司法实践将继续深化。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）