海源丽舍二手房|买卖合同纠纷与法律风险防范

张三与李四二手房买卖合同纠纷案解析：从定金争议到解除协议

张三与李四 | 二手房价款支付方式引发的法律争议

随着城市化进程的加快，二手房交易市场日益活跃。在实际交易过程中，买方和卖方之间常常因合同履行、价款支付等问题产生争议。本文通过分析在一起真实的二手房买卖合同纠纷案，探讨在二手房交易中买方与卖方的权利义务，并为类似交易提供法律风险防范建议。

案例背景：

海源丽舍二手房|买卖合同纠纷与法律风险防范 图1

2012年3月，原告田文华委托其兄田德生在为其寻找房源并购买房屋。经过一番考察后，田德生作为原告的代理人与被告张正勇签订了一份《协议书》。双方约定：被告以25万元的价格向原告出售位于姜格庄山海大街1号的商品房，并由原告支付定金1万元。剩余款项要求在5月10日前付清。

尽管原告按照约定支付了定金，却未能按期支付剩余房款，引发被告张正勇的不满。双方在协商未果的情况下将争议诉诸法院。

买方与卖方的权利义务：二手房买卖合同的核心内容

在二手房交易过程中，购房者和售房者之间往往会签订正式的房地产买卖合同。合同中最重要的义务包括：

1. 买方的主要义务：

- 按时支付购房款项

- 办理房屋过户登记手续

海源丽舍二手房|买卖合同纠纷与法律风险防范 图2

- 履行约定的其他合同义务

2. 卖方的主要义务：

- 按时交付房屋及相关权属证明

- 协助买方完成房屋过户手续

- 保证出售房屋无权利瑕疵（如抵押、查封等）

在上述案例中，原告田文华未按照约定时间支付剩余房款，构成合同违约。根据《中华人民共和国合同法》第425条及相关司法解释的规定，被告有权要求买方承担相应的法律后果。如果买卖双方在协议中明确约定了定金罚则（如违约定金不予退还），卖方可以根据约定没收定金。

定金争议的法律适用与处则

在《中华人民共和国担保法》和相关司法解释中，定金具有以下法律特征：

1. 定金作为违约救济手段使用。

2. 买方支付定金后如果违约，则可能丧失定金；

3. 卖方违约则应双倍返还定金。

在田文华诉张正勇一案中，双方明确约定了定金条款。根据《协议书》的规定，如果买方违约，卖方有权不予退还定金；而如果卖方违约，则需向买方返还定金并支付1万元违约金。

法院将严格审查合同的具体约定和双方的实际履行情况。最终法院判决认为：田文华未按期支付剩余房款，已构成根本性违约，原告诉求缺乏事实依据，因此驳回其诉讼请求。

二手房交易常见法律风险及防范建议

在二手房买卖过程中，买方经常面临以下几方面的法律风险：

1. 房屋权属问题：

- 房屋是否已经被抵押或被法院查封？

- 卖方是否有合法权利处分该房产？

2. 交易安全问题：

- 预付款、定金等款项如何支付最为安全？

- 是否需要通过第三方支付平台进行资金托管？

3. 合同履行风险：

- 对手是否存在履约能力问题（如经济状况恶化）？

- 约定的付款时间和交房时间是否合理？

为了降低上述法律风险，建议采取以下措施：

谨慎选择交易对象：

在购买二手房时，买方应尽可能了解卖方的基本情况，特别是房屋权属状况。必要时可借助律师或房地产经纪人的专业意见。

设立明确的合同条款：

合同中除了房款总价、付款时间等内容外，还应就定金数额、违约责任等作出详尽约定。

引入第三方支付监管：

可以通过银行转账或者专业的存量房交易资金托管平台完成款项支付，降低直接交付的风险。

二手房买卖中的法律保护与权益维护

在二手房交易中，由于涉及金额大、流程复杂，双方均应注意合同履行的每一个环节。作为买方，在签订合应充分考虑自身履约能力；作为卖方，则需确保房屋无权利瑕疵且能够按期交房。

法院在处理类似案件时，将严格按照合同约定和法律规定作出公正判决，以维护二手房交易市场的秩序和效率。建议买卖双方在正式签署合同前，充分评估各自的履行能力和风险承受能力，并考虑寻求专业法律人士的帮助，以最大限度地降低交易风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）